Infos zur Anschlussfinanzierung fürs Haus: Ab wann ist ein Forward Darlehen möglich? Welche Konditionen, Zinsen, Aufschläge und Timings sind zu beachten? Tipps für die Anschlussfinanzierung fürs Haus.
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Hier auf dem Hausbau Blog beschäftigen wir uns natürlich auch viel mit der Baufinanzierung. Diesmal dreht es sich um die Frage, wie lange im voraus man die Anschlussfinanzierung abschliessen sollte.
In diesem Beitrag zur „Anschlussfinanzierung fürs Haus“ klären wir u.a. die Fragen
- Ab wann ist die Anschlussfinanzierung möglich?
- Wie sind die Konditionen, Zinsen?
- Ab wann gibt es das Forward Darlehen ohne Aufschlag?
- Was sollte man beim Timing beachten?
Egal für wieviel Jahre die erste Baufinanzierung, Nachfinanzierung der KfW-Darlehen abgeschlossen wurde, nach dem Ablauf dieser Zeit steht (zumindest für die meisten Bauherren) die Anschlussfinanzierung an. Also quasi die „Verlängerung“ des Baukredits zur Abzahlung des Eigenheims.
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Diese muss man nicht punktgenau abschliessen, sondern kann sich die Zinskonditionen schon bis zu 3 Jahre vorher festschreiben lassen. Man nennt dies dann Forward Darlehen.
Diese Vorlaufzeit hat den großen Vorteil, dass man sich schon vorab die aktuell gültigen Zinsen sichern kann. Steigt dann innerhalb dieser Vorlaufzeit der Sollzinssatz an, hat dies keine Auswirkung auf die Zinsen der nun bereits abgeschlossenen Anschlussfinanzierung.
Ein Nachteil ist aber: sollten die Zinsen in dieser Vorlaufzeit fallen, so ist man ebenfalls an den abgeschlossenen – aber nun höheren Zinssatz – gebunden. Bei der aktuellen Zins-Situation 2023/2019 ist es aber eher unwahrscheinlich, dass die Zinsen für einen Baukredit deutlich sinken.
Anschlussfinanzierung ab wann?
Aber wie lange sollte man die Anschlussfinanzierung im voraus abschliessen?
Bei den meisten Banken und Baufinanzierern kann die Anschlussfinanzierung bis zu 36 Monate vorher abgeschlossen werden. Allerdings wird dann ein Zinsaufschlag auf den aktuellen Sollzinssatz aufgeschlagen. So schützen sich die Banken vor Kursschwankungen zu ihren Ungunsten und minimieren ihr Risiko.
Es gilt: Je früher die Anschlussfinanzierung (das Forward Darlehen) abgeschlossen wird, desto höher der Zinsaufschlag.
Viele Institute gewähren dabei eine gewisse Zeit ohne extra Zinsaufschlag von zb. 6-12 Monate. Nach dieser Zeit verursacht dann aber jeder Monat extra einen Zinsaufschlag.
Wir sind der ING-Diba, dort sieht es zum Beispiel wie folgt aus:
- die ersten 12 Monate sind ohne Zinsaufschlag
- der 13. Monat wird mit 0,17% Aufschlag berechnet
- alle Folgemonate (bis zum max. 36.) werden mit zusätzlichen 0,025% berechnet
- Nach 2 Jahren / 24 Monaten kommt dann ein Zinszuschlag von 0,45% zustande
- Die maximale Vorlaufzeit von 3 Jahren / 36 Monaten verursacht einen Zinsaufschlag von insgesamt 0,75%
Einfaches Rechenbeispiel:
Angenommen der aktuelle Zinssatz liegt aktuell bei 1,5%.
Sicherung der Zinsen via Forwarddarlehen vor Ablauf der normalen Baufinanzierung:
- 1-12 Monate = 0% Aufschlag —> Zinssatz bleibt bei 1,5%
- 24 Monate vorher = 0,45% Aufschlag —> Zinssatz erhöht sich auf 1,95%
- 36 Monate vorher = 0,75% Aufschlag —> Zinssatz erhöht sich auf 2,25%
In dem Beispiel bei aktuellen Zinsen von 1,5% hat sich der Zinssatz bei 24 Monaten also um 30%, und bei 36 Monaten sogar um 50% erhöht.
Dies kann eindeutig als Nachteil interpretiert werden. Andersherum kann man natürlich auch argumentieren, dass die Zinsen in dieser Zeit auch drastisch steigen können und die Zinsen dann plötzlich deutlich höher liegen können.
Man kann jetzt natürlich auch etwas taktieren. Denn mit jedem Monat weniger Vorlaufzeit sinkt der Zinsaufschlag um genannte 0,025%. Sollte in dieser Zeit der normale Zinssatz nun plötzlich ebenso um diesen Wert steigen, so hätte es sich praktisch auf Null ausgeglichen.
Um mal bei den Werten von oben zu bleiben:
- 24 Monate vorher = 0,45% Aufschlag —> Zinssatz erhöht sich auf 1,95%
- 36 Monate vorher = 0,75% Aufschlag —> Zinssatz erhöht sich auf 2,25%
Der normale Zinssatz kann nun in den nächsten 2 Jahren ebenfalls auf 1,95% bzw. in den nächsten 3 Jahren auf 2,25% steigen und man hätte immer noch ein Nullsummenspiel. Man würde also im Vergleich zum Abschluss eines Forward-Darlehen keine negativen Einbußen haben.
Innerhalb der nächsten Jahre könnte daher der Zinssatz schon ordentlich ansteigen, durch den dann geringeren Zinsaufschlag könnte man unterm Strich aber dennoch besser bei wegkommen.
Letztlich ist das eine Art Wette auf die Zukunft.
Ein weiterer Nachteil bei der vorzeitigen Sicherung der Anschlussfinanzierung über ein Forward Darlehen ist, dass sich dieses nur 5-10 Jahre festschreiben lässt.
Fazit: Timing Forward Darlehen
Wenn die Baufinanzierung bald endet und eine Anschlussfinanzierung ansteht, lässt sich mit einem Forward Darlehen das aktuell günstige Zinstief sichern. Die Gefahr steigender Zinsen wurde damit ausgeschlossen und man kann für die nächsten Jahre mit festen Monatsraten planen. Im Gegenzug dazu gilt es sich des Zinsaufschlags bewusst zu werden. Innerhalb der nächsten Jahre könnte also der Zinssatz schon ordentlich ansteigen, durch den dann nicht mehr zu zahlenden Zinsaufschlag könnte man unterm Strich aber dennoch besser bei wegkommen.
Wer aktuell oder bald in der Situation ist, dass er in den nächsten 3 Jahren eine Nachfinanzierung benötigt, sollte daher ganz einfach den Zinsverlauf im Blick haben. Jeder Monat der hinausgezögert wird, durch den man sich damit den Aufschlag spart, kann lohnen. Sollte plötzlich ein ansteigender Trend zu verzeichnen sein, kann man immer noch den neuen Baukredit abschliessen. Daher sollte man sich am besten schon mal detaillierter mit dem Thema beschäftigen und schauen wie der Ablauf bei seiner Bank oder Baufinanzierer aussieht, um im Zweifel recht schnell agieren zu können.
