Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument, das bei der Aufteilung einer Immobilie in Eigentumswohnungen benötigt wird. Zudem wird sie zwingend notwendig, wenn Bauherren ein Mehrfamilienhaus mit verschiedenen separaten Wohneinheiten planen.
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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der zuständigen Baubehörde beantragt. Dabei ist je nach Bundesland und Kommune mit Gebühren zwischen 30 und 160 Euro zu rechnen. Sollte die Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlen, kann das zu erheblichen Mehrkosten und Verzögerungen führen!
Rechtsgrundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Bescheinigung dient dazu, dass jede Wohneinheit im Grundbuch eindeutig dem jeweiligen Eigentümer zugeordnet werden kann. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gelten Eigentumswohnungen als Sondereigentum, wobei jedem Besitzer ein Eigentumsrecht an seiner Wohneinheit zugesichert wird.
§ 3 WEG führt dabei aus, dass die einzelnen Wohnungen und Räume durch Wände und Decken in sich abgeschlossen sein müssen. Außerdem muss ein zeitgemäßer Wärme- und Schallschutz gegeben und ein separater, abschließbarer Eingang vorhanden sein. Die Wohnung selbst muss über ein Bad, eine Dusche und ein WC verfügen. Auch Stellplätze fallen unter Sondereigentum, wenn sie mit dauerhaften Markierungen ausgestattet sind.
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Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Zertifikat, das für unterschiedliche Bauvorhaben nötig ist. Vor allem bei drei Konstellationen zum Wohnungseigentum ist eine frühzeitige Beantragung empfehlenswert:
- Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
- Der Neubau eines Mehrfamilienhauses, wobei jede Einheit unterschiedlichen Eigentümern zugeordnet wird
- Manche Banken verlangen die Vorlage des Dokumentes bei der Beantragung einer Baufinanzierung
Voraussetzung für individuelles Eigentum
Die Bescheinigung ist Teil des Wohnungseigentumsgesetzes – ohne sie wird ein Miteigentum an einem Mehrfamilienhaus nach § 1008 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Im BGB wird das Miteigentum nur bruchstückhaft definiert. Ein Sondereigentum wird darin nicht ausgewiesen.
Im Grundbuchamt würden somit alle Eigentümer der Wohnungen des Gebäudes gleichberechtigt erscheinen. Eine separate Zuweisung der verschiedenen Einheiten wäre nicht möglich. Eigentümer kleiner Wohnungen wären im Besitz derselben Anteile wie Eigentümer großer Wohneinheiten. Das WEG schließt diese Lücke. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erst erlaubt es, dass jede Wohnung separat verkauft werden kann.
Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Bescheinigung, die die Abgeschlossenheit einer Wohneinheit bestätigt, wird auf formlosen Antrag des Immobilienbesitzers oder eines bevollmächtigten Immobilienmaklers ausgestellt. Dabei sind die folgenden Aspekte zu beachten:
Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohneinheiten ist die zuständige Bauaufsichtsbehörde zuständig. Nach einer Novelle des WEG aus dem Jahre 2007 erließen die Bundesländer ihre eigenen Verordnungen. Damit wurde es in manchen Ländern möglich, dass neben dem Bauamt auch anerkannte und öffentlich bestellte Sachverständige des Bauwesens befugt sind, das Dokument auszustellen. Welche das sind, darüber gibt das zuständige Bauamt bereitwillig Auskunft.
Die erforderlichen Dokumente
Zur Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder der beauftragte Sachverständige eine ganze Reihe von Unterlagen. Unter anderem sind die folgenden Materialien maßgeblich:
- Die Nummer des Grundbuchblattes, mit der das betreffende Grundstück im Grundbuch registriert ist
- Ein Lageplan im Maßstab 1:500 aller Gebäude und Anlagen, die sich auf dem Grundstück befinden
- Der Aufteilungsplan im Maßstab 1:100, in dem die Grundrisse, Ansichten und Schnitte aufgeführt sind. Das betreffende Sondereigentum muss eindeutig mittels verschiedener Ziffern gekennzeichnet sein.
- Der Freiflächenplan, in dem die Stellplätze eingezeichnet sind
- Manche Ämter bestehen auf einer Kopie der Stadtgrundkarte, in der das betreffende Grundstück farblich gekennzeichnet ist
- Ein eventuell vorhandener Gesellschaftervertrag, sollte es sich bei den Besitzern der Immobilie um eine Eigentümergemeinschaft handeln
- Gegebenenfalls eine Handlungsvollmacht
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Musterantrag
Der Antrag zur Abgeschlossenheitsbescheinigung muss vollständig in mindestens zweifacher Ausführung bei der verantwortlichen Stelle eingereicht werden. Eine bewilligte Bescheinigung unterscheidet sich nicht wesentlich von den Plänen und Zeichnungen, die vom Antragsteller vorgelegt wurden. Die zuständigen Beamten bestätigen mit ihrer Unterschrift, dass dem Antrag stattgegeben wurde und die erforderliche Abgeschlossenheit vorhanden ist. Die Behörde behält einen Antrag samt Unterlagen ein, eine Kopie wird dem Antragsteller ausgehändigt.
Der Antrag zur Abgeschlossenheitsbescheinigung muss neben den angegebenen Unterlagen die folgenden Informationen enthalten:
- Name, Anschrift und Unterschrift des Antragsstellers
- Bezeichnungen aller Räume, einschließlich Küche, Toilette und Bad
- Bezeichnung sämtlicher separater Räume und Flächen, die das Sondereigentum umschließt
- Gemeinschaftlich genutzte Räume wie Treppenhaus, Keller, Waschraum und Heizkeller müssen mit „G“ gekennzeichnet sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigung – ein grundlegendes Dokument für die Rechtfertigung von Miteigentum
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiges Dokument, um eine Eigentumswohnung dem jeweiligen Besitzer zuzuordnen. Außerdem ist die Bescheinigung unabkömmlich, um die Wohnung später zu veräußern. Die Beantragung kann für den Einzelnen mit einem hohen Arbeits- und Zeitaufwand verbunden sein. Daher empfehlen wir, die Durchführung an einen kundigen Immobilienmakler abzugeben. Das gilt insbesondere dann, wenn nicht alle Unterlagen, die zur Erstellung der Bescheinigung notwendig sind, auffindbar sind.
FAQ
Immer wieder erreichen uns Fragen, die mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Verbindung stehen. Daher beantworten wir an dieser Stelle diejenigen Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.
Was gehört zu einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohneinheit von anderen Wohnungen vollständig abgetrennt ist. Nur so können Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus eindeutig dem jeweiligen Eigentümer zugewiesen werden. Die Wohnung muss über alle Ausstattungsmerkmale verfügen, die eine eigenständige Haushaltsführung zulässt. Darunter fällt ein eigener, abschließbarer Eingang. Außerdem muss sie mit einer eigenen Kochmöglichkeit und mindestens mit einem Bad, einer Dusche und einer Toilette ausgestattet sein.
Wie sieht die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beinhaltet verschiedene Unterlagen. Die wichtigsten davon sind ein Auszug aus dem Grundbuch sowie ein exakter Teilungsplan, auf dem die einzelnen Räumlichkeiten eingezeichnet sind. Überdies wird ein Freiflächenplan notwendig, wenn dem Sondereigentum ein Stellplatz zugehörig ist.
Wie muss ein Aufteilungsplan aussehen?
In der Regel ist für den Aufteilungsplan ein Maßstab von 1:100 vorgeschrieben. Die einzelnen Teile des Sondereigentums müssen einheitlich gekennzeichnet und gut sichtbar nummeriert sein.
Wie lange ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig?
Die Gültigkeit der Eintragung ist nicht befristet.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Gebühren zur Bearbeitung und Erstellung des Dokuments sind von Kommune zu Kommune verschieden. Sie befinden sich in einer Spanne von 30 bis 160 Euro. Sollte dazu noch ein Aufteilungsplan erstellt werden müssen, erhöhen sich die Kosten um etwa 40 Euro.
Wer fertigt einen Aufteilungsplan an?
Erstellt und gestempelt wird der Aufteilungsplan von einem Architekten. Die Genehmigung wird von der zuständigen Baubehörde erteilt.
