Wer von vornherein alle notwendigen Ausgaben beachtet, wie zum Beispiel die Kosten beim Grundstück (siehe auch Checkliste Grundstückskauf) oder auch die Baunebenkosten richtig berechnet für den sollte sich gerade jetzt im Jahr 2012 die Frage nach Haus mieten oder bauen gar nicht mehr stellen. Vielmehr sollte man überlegen, ob man ein Massivhaus oder Fertighaus bauen sollte.

Hat man die gesamte Finanzierung für den Hausbau in 2012 durchgeplant, so gilt es sich die besten Baukreditzinsen zu sichern. Schaut man sich die aktuelle Zinsentwicklung in 2012 genauer an, so fällt auf, dass diese auf einem Tiefstand ist. Das heisst, es gibt momentan günstige Konditionen bei der Baufinanzierung.

Aktuelle Zinsentwicklung, bereitgestellt durch Interhyp.

Wer zudem clever ist und sich eine Wärmepumpe einbaut, kann sogar monatlich bei den Nebenkosten, den Heizkosten sparen.

Wer also vor hat zu bauen, sollte gerade jetzt aufgrund der besten Baukreditzinsen in 2012 alles in die Wege leiten. Wer alle Kosten bedenkt, der spart sich aufjedenfall ein teure Nachfinanzierung beim Baukredit. Denn trotz der günstigen Baukreditzinsen in 2012 kann eine Nachfinanzierung eine teure Angelegenheit werden und den Traum vom Hausbau in 2012 schnell platzen lassen.

Durch meine ersten beiden Baufinanzierungsgespräche bei der Deutschen Bank und dem Baufinanzierungs-Vergleich der Interhyp konnte ich schon einen tiefen Einblick in die Berechnung der Baufinanzierung erlangen. Auch gibt es im Internet diverse Ratgeber zur Baufinanzierung die Aufschluss über die Berechnung geben.

Die wichtigsten Kriterien zur Berechnung der Baufinanzierung sind demnach:

Dieser kleine Ratgeber Baufinanzierung soll nun einen Einblick in die Kriterien geben, die bei der Berechnung eine Rolle spielen.

Grundstück und Hausbau Berechnung

Die Bank oder der Baufinanzierer will in erster Linie genügend Sicherheiten und niedrigen Risiken bei der Vergabe von Baukrediten eingehen. Das heißt, wird ein Grundstück irgendwo in der „Pampa“ gekauft und mit einem sehr billigen Fertighaus bebaut, ist das Risiko sehr groß, im Falle einer persönlichen Insolvenz das entstandene Haus samt Grundstück kosten deckend wieder zu verkaufen – und damit die Kreditschuld zu tilgen. Befindet sich aber ein Baugrundstück in gefragter Lage und wird mit einem hochwertigen Massivhaus bebaut, erhöht sich tendenziell die Chance, die umgesetzte Bebauung kosten deckend wieder zu verkaufen. Für den Baufinanzier ist dadurch eine gewisse Sicherheit gegeben, bzw. das Risiko ist nicht so hoch. Die Konsequenz ist daraus, dass die Bank dieses Risiko in die Berechnung der Baufinanzierung mit einfliessen lässt und je nachdem der Baukredit um einige Prozentpunkte teurer oder günstiger wird.

Berechnung Eigenkaptial und Eigenleistungen

Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Bei einigen Finanzierern werden dabei Eigenleistungen wie Eigenkapital angesehen und können daher die Kreditkosten senken. Allgemein gilt, dass je weniger Eigenkapital vorhanden ist, die Baufinanzierung teurer wird. Der Grund ist, dass die Bank dadurch das gesamte Bauvorhaben im schlimmsten Falle mit bis zu 100% finanzieren muss. D.h. Die Bank muss auch solche Kosten wie Notar oder Steuern mitfinanzieren, die nicht primär auf die Wertsteigerung des Hauses einzahlen. Oder anders ausgedrückt, die Bank finanziert Kosten, die sich später keinesfalls im Wert des Hauses widerspiegeln, die Sicherheit die der Bank geboten werden (Haus und Grundstück) sind nicht soviel Wert wie sie an Baukredit aufgenommen haben. Hier steigt demzufolge das Risiko für die Bank was sich wiederum mit höheren Zinzen bei der Berechnung der Baufinanzierung ausdrückt.

Persönliche und familiäre Berechnung

Die persönliche und familiäre Situation spielt bei der Berechnung der Baufinanzierung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Bank bewertet eine solides Umfeld besser was sich in günstigeren Zinsen ausdrückt. Einfaches Beispiel ist ein 30-jähriger Single der sich ein Haus bauen will und dafür einen Kredit aufnimmt. Den gleichen Betrag nimmt eine ebenfalls 30-jähriges Ehepaar mit Kindern auf. Für die Bank gestaltet sich die Situation so, dass der Single nicht nur alleine den Baukredit aufnehmen will, sondern auch sein Umfeld längst nicht so gesichert und stabil ist wie bei dem Ehepaar mit Kindern. Die Familie wird hier sagen wir als „verantwortungsbewusst und gesichert“ dargestellt und wird daher eher mit einem günstigeren Kreditzins belohnt.

Einkünfte und Schufa

Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen natürlich auch die monatlichen Einkünfte und Schufa-Einträge eine wichtige Rolle. Deshalb wird zumeist auch eine Haushaltsrechnung verlangt in der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Bleibt unterm Strich noch eine deutlich positive Ersparnis wovon die zukünftigen Raten bezahlt werden können sind für die Bank das Risiko, dass man sich beim Hausbau-Vorhaben womöglich finanziell übernimmt.
Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen auch Einträge in der Schufa ein wichtige Rolle. Ist man schon durch mehrere Kredite finanziell vorbelastet oder hat man gar versäumt einige Kreditraten zurückzuzahlen ist dies ein sehr schlechtes Zeichen für die Bank. Dadurch können nicht nur die Zinsraten ansteigen, hier droht möglicherweise sogar eine komplette Absage der Baufinanzierung – wodurch der Traum vom Hausbau wohl geplatzt ist.

Berechnung Baukredit-Konditionen

Die Konditionen der Baufinanzierung spielen bei der Berechnung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die wichtigsten Kriterien sind hierbei die Laufzeit des Kredits. Für wie lange werden die momentanen Zinsen festgesetzt. Gelten die Zinsen beispielsweise für 10 oder 20 Jahre? Die Bank rechnet hier einige Prozentpunkte auf oder ab, je nachdem wie der aktuelle Bauzins zu bewerten ist. Weiterer Punkt ist die Tilgungsrate. Eine Tilgung von anfänglich 1% wird anders berechnet als eine Tilgung von 2%.

Sicherlich gibt es noch viele weitere Kriterien bei der Berechnung der Baufinanzierung zu beachten, dies sind jedoch die gängigsten die mir momentan aufgefallen sind. Gerne können weitere Punkte in den Kommentaren ergänzt werden.

Nachdem ich gestern schon mein Beratungsgespräch zur Baufinanzierung bei der Deutschen Bank hinter mir hatte, stand heute nun mein Beratungsgespräch zur Besprechung meiner Baufinanzierung mit der Interhyp an. Den Termin hatte ich mir für morgens um 09 Uhr gelegt, um noch den Kopf für Themen wie Darlehen, Kfw, Raten, Kredite und Zinsen frei zu haben.

Beratungsgespräch bei der Interhyp

Pünktlich um 09 Uhr traf ich im Büro der Interhyp ein und wurde sogleich von einer Finanzierungsberaterin empfangen. In einem kleinen Besprechungsraum durfte ich kurz erzählen wie unser Plan und Bauvorhaben so aussieht, bevor die Beraterin mir kurz die Vorgehensweise der Interhyp und ihren Service für mich erklärte.

Anschliessend widmeten wir uns einem Computerprogramm welches wesentliche Aspekte meines Bauvorhabens beachtete und wichtige Punkte und Kalkulationen enthielt. Nach dem preisgeben aller persönlichen, beruflichen und finanziellen Informationen, wurden die prognostizierten Kosten meines Bauvorhabens wie Grundstück, Hausbau, Aussenanlagen, Baunebenkosten etc. erfasst.

Aufgrundlage dessen wurde dann nicht nur der Finanzbedarf sondern auch meine monatlichen finanziellen Möglichkeiten für Darlehen und Raten deutlich. Basierend auf diesen Informationen starteten wir dann den Baufinanzierungs-Vergleich. Das Computerprogramm spuckte anschliessend eine Liste mit Banken aus, die bei meinen Darlehenswerten den günstigsten Baukredit bzw. effektiven Bauzins für mich errechneten. Aufgrund der Beleihungssituation kamen hier jedoch diverse Banken für mich nicht infrage, wobei einige andere ganz anschauliche Werte ausspukten.

Das besondere an den Baukrediten der Interhyp ist, dass die effektiven Zinsen und Raten um einiges günstiger sind, als wenn ich direkt bei der entsprechenden Bank angefragt hätte. Meine Finanzierungsberaterin erklärte mir sinngemäß, dass die Interhyp praktisch einen Großkundenrabatt bekommt und die Banken aufgrund der direkten Vergleichbarkeit im Computerprogramm bestrebt sind, stets ihren günstigsten Baukredit anzubieten.

Zusammen mit der Finanzierungsberaterin testeten wir dann noch direkt welchen Einfluss einige Faktoren wie Kfw-Kredite und verschiedene Laufzeiten auf die Baufinanzierung haben. Anschliessend bekam ich direkt alle ausgefüllten Unterlagen noch ausgedruckt mit nach Hause. Die Berechnung der Kredite und Darlehen arbeitet die Beraterin noch einmal auf und lässt mir diese dann per Email zukommen.

Baufinanzierung mit der Interhyp – Vorteile

Wenn ich die Vorteile der Baufinanzierung mit der Interhyp aus meiner Sicht einmal zusammenfasse dann sind das:

• kompetente Beratung
• moderne Datenerfassung, Analyse und Kalkulationen
• Vergleich hunderter Banken „auf einen Schlag“
• Günstigere Kredit-Konditionen gegenüber Privatkredite

Fazit Beratungsgespräch Baufinanzierung bei der Interhyp

Alles in allem empfand ich das Beratungsgespräch als sehr angenehm. Die Interhyp Finanzierungsberaterin war sehr geduldig und kompetent und machte deshalb einen guten Eindruck auf mich. Der Vergleich von hunderter Baufinanzierungskrediten mehrerer Banken und Anbieter ist super und schafft einen groben Überblick. Dazu kommt, dass die Sonderkonditionen und Zinssätze die die Interhyp bei den Banken für einen herausschlagen natürlich bares Geld wert sind.

Bisher sind mir keine Nachteile aufgefallen. Mal sehen ob sich das noch ändert.

Baufinanzierung selbst berechnen

Die Interhyp bietet auf ihrer Webseite http://www.interhyp.de/ einen Baufinanzierungs-Rechner an. Damit kann man im groben schon mal die monatlichen Raten, Belastungen und Zinsen hochrechnen. Ich habe das im nachhinein auch nochmal gemacht, und die Werte des Rechners haben sich kaum von denen im Beratunsgesspräch unterschieden.

Ich hatte zwar schon zuvor einige grobe Vorstellungen zur Baufinanzierung, diese kamen aber eher aus den Beratungsgesprächen bei den Hausbaufirmen zustande oder resultierten aus Vergleichsrechnern wie zb. denen der Interhyp oder vergleichbaren Angeboten im Internet.

Durch intensive Recherchen im Netz und den ersten Kalkulationen wusste ich in etwa was mich erwartete. In einem kleinen Büro empfing mich ein Senior-Kreditberater der Deutschen Bank, der innerhalb der folgenden Stunde mit mir mein Vermögen durchsprechen wollte. Dazu riefen wir diverse Formulare an einem Computer auf und füllten diese mit meinen persönlichen Daten. Anschliessend wurde mir ein erstes grobes individuelles Angebot vorgestellt. Das Darlehen, die Zinsen und Raten entsprachen in etwa den Vorstellungen die ich schon vorher im Kopf hatte. Dennoch war das Beratungsgespräch ganz gut, um einige Unklarheiten und Fragen loszuwerden und die Thematik Baufinanzierung weiter verstehen zu können.

Der Berater erstellt mir nun noch eine weitere auf mich persönlich optimierte Baufinanzierung indem er das Darlehen mit verschiedenen Laufzeiten und Kfw-Baukrediten durchrechnet. Die Ergebnisse daraus bekomme ich dann im Laufe der Woche per Email geschickt.

Fazit Beratungsgespräch bei der Deutschen Bank

Alles in allem machte der Berater einen sicheren Eindruck auf mich und konnte auch viele Unklarheiten bei mir klären. Ein wenig enttäuschend war, dass er die Feinheiten des Kredits für sich berechnet und mit erst später zustellt. Gerne hätte ich direkte Beispiele und Auswirkungen auf die Baufinanzierung gesehen. Nun bin ich aber auf die Unterlagen gespannt.

Morgen bin ich direkt beim Beratungsgespräch bei der Interhyp, mal sehen was da so rauskommt.

Finanzierungs Tipps – Tipps und Tricks

• Möglichst nie ohne Eigenkapital bauen. Das Eigenkapital sollte einem Anteil von 15-30 % am Gesamt-Finanzbedarf entsprechen
• Eigenleistungen beim Hausbau können als Eigenkapital ausgewiesen werden. Bestimmte Malerarbeiten und Gartenarbeiten können ggf. in Eigenregie erledigt werden
• Lieber einen Puffer im Darlehen einkalkulieren, Nachfinanzierung ist teuer bis unmöglich
• Nie erst das Grundstück über eine Bank kaufen und diese sich ins Grundbuch eintragen lassen. Eine zweite Bank würde wohl keinen Kredit fürs Haus mehr anbieten, da sie die zweite Position im Grundbuch hätten, und damit weniger oder garkein Geld bekommen würden (im Falle eines Falles)
• Bausparvertrag ist zwar gut, vielleicht lohnt es sich aber sich das Geld einfach auszahlen zulassen und als Eigenkapital für die Finanzierung zu nutzen
• Lebensversicherungen können der Bank als zusätzliche Sicherheit übergeben werden
• Vom Recht auf jährliche Sonder-Tilgungen gebrauch machen um die Kreditsumme zu reduzieren
• Förderprämien vom Land, Gemeinde oder Stadt in Anspruch nehmen
• Alternative Energien können ggf. besonders gefördert werden, ggf, günstiger Kredit
• Beitritt in den Bauherren-Schutzbund, denn wer von uns hat schon Ahnung vom Finanzbedarf? Geringe Kosten für hohe und ehrliche Kompetenz. Bauherren-Schutzbund im Internet http://www.bsb-ev.de/
• Wird die Tilgung statt wie üblich auf 1% auf 2% vereinbart, verkürzt man bei einem 100.000-Euro-Kredit seine Rückzahlungsdauer um mehr als 13 Jahr
• Immer Vergleichsangebote für den Kredit von mehreren Instituten oder unabhängigen Baufinanzierungsvermittlern einholen. Oftmals werden nur Standard-Rechnungen aufgesetzt die die persönliche Situation nicht vollständig erfassen – Tipp: Die Baufinanzierung von Interhypvergleicht zwischen 100 Anbietern.
• Eine zu knappe Kalkulation kann bei nichtgeplanten Reparaturen oder Arbeiten (zb im Bodenbereich) schnell den geplanten Finanzbedarf übersteigen. Daher ausreichend Puffer einbauen.

Baufinanzierung im Zins-Check

Hier kann man direkt einmal seinen Finanzbedarf eingeben. Die Interhyp vergleicht dabei wohl bis zu 100 Baugeldanbieter.

Und wie ist mein Ergebnis?
Leider können wir Ihnen für die von Ihnen gewählte Darlehenssumme von 250.000,00 Euro bei einem Objektwert von 200.000,00 Euro derzeit keinen passenden Zinssatz aus unserer Datenbank anbieten. Gerne besprechen unsere Finanzierungsberater die für Sie optimale Finanzierungsstruktur mit Ihnen… bitte stellen Sie bei Interesse hier eine entsprechende Finanzierungsanfrage.

Na toll, ich habe mich jetzt aber einmal für ein Beratungsgespräch bei der Interhyp angemeldet. Über meine Erfahrungen werde ich hier natürlich berichten.