Durch meine ersten beiden Baufinanzierungsgespräche bei der Deutschen Bank und dem Baufinanzierungs-Vergleich der Interhyp konnte ich schon einen tiefen Einblick in die Berechnung der Baufinanzierung erlangen. Auch gibt es im Internet diverse Ratgeber zur Baufinanzierung die Aufschluss über die Berechnung geben.

Die wichtigsten Kriterien zur Berechnung der Baufinanzierung sind demnach:

Dieser kleine Ratgeber Baufinanzierung soll nun einen Einblick in die Kriterien geben, die bei der Berechnung eine Rolle spielen.

Grundstück und Hausbau Berechnung

Die Bank oder der Baufinanzierer will in erster Linie genügend Sicherheiten und niedrigen Risiken bei der Vergabe von Baukrediten eingehen. Das heißt, wird ein Grundstück irgendwo in der „Pampa“ gekauft und mit einem sehr billigen Fertighaus bebaut, ist das Risiko sehr groß, im Falle einer persönlichen Insolvenz das entstandene Haus samt Grundstück kosten deckend wieder zu verkaufen – und damit die Kreditschuld zu tilgen. Befindet sich aber ein Baugrundstück in gefragter Lage und wird mit einem hochwertigen Massivhaus bebaut, erhöht sich tendenziell die Chance, die umgesetzte Bebauung kosten deckend wieder zu verkaufen. Für den Baufinanzier ist dadurch eine gewisse Sicherheit gegeben, bzw. das Risiko ist nicht so hoch. Die Konsequenz ist daraus, dass die Bank dieses Risiko in die Berechnung der Baufinanzierung mit einfliessen lässt und je nachdem der Baukredit um einige Prozentpunkte teurer oder günstiger wird.

Berechnung Eigenkaptial und Eigenleistungen

Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Bei einigen Finanzierern werden dabei Eigenleistungen wie Eigenkapital angesehen und können daher die Kreditkosten senken. Allgemein gilt, dass je weniger Eigenkapital vorhanden ist, die Baufinanzierung teurer wird. Der Grund ist, dass die Bank dadurch das gesamte Bauvorhaben im schlimmsten Falle mit bis zu 100% finanzieren muss. D.h. Die Bank muss auch solche Kosten wie Notar oder Steuern mitfinanzieren, die nicht primär auf die Wertsteigerung des Hauses einzahlen. Oder anders ausgedrückt, die Bank finanziert Kosten, die sich später keinesfalls im Wert des Hauses widerspiegeln, die Sicherheit die der Bank geboten werden (Haus und Grundstück) sind nicht soviel Wert wie sie an Baukredit aufgenommen haben. Hier steigt demzufolge das Risiko für die Bank was sich wiederum mit höheren Zinzen bei der Berechnung der Baufinanzierung ausdrückt.

Persönliche und familiäre Berechnung

Die persönliche und familiäre Situation spielt bei der Berechnung der Baufinanzierung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Bank bewertet eine solides Umfeld besser was sich in günstigeren Zinsen ausdrückt. Einfaches Beispiel ist ein 30-jähriger Single der sich ein Haus bauen will und dafür einen Kredit aufnimmt. Den gleichen Betrag nimmt eine ebenfalls 30-jähriges Ehepaar mit Kindern auf. Für die Bank gestaltet sich die Situation so, dass der Single nicht nur alleine den Baukredit aufnehmen will, sondern auch sein Umfeld längst nicht so gesichert und stabil ist wie bei dem Ehepaar mit Kindern. Die Familie wird hier sagen wir als „verantwortungsbewusst und gesichert“ dargestellt und wird daher eher mit einem günstigeren Kreditzins belohnt.

Einkünfte und Schufa

Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen natürlich auch die monatlichen Einkünfte und Schufa-Einträge eine wichtige Rolle. Deshalb wird zumeist auch eine Haushaltsrechnung verlangt in der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Bleibt unterm Strich noch eine deutlich positive Ersparnis wovon die zukünftigen Raten bezahlt werden können sind für die Bank das Risiko, dass man sich beim Hausbau-Vorhaben womöglich finanziell übernimmt.
Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen auch Einträge in der Schufa ein wichtige Rolle. Ist man schon durch mehrere Kredite finanziell vorbelastet oder hat man gar versäumt einige Kreditraten zurückzuzahlen ist dies ein sehr schlechtes Zeichen für die Bank. Dadurch können nicht nur die Zinsraten ansteigen, hier droht möglicherweise sogar eine komplette Absage der Baufinanzierung – wodurch der Traum vom Hausbau wohl geplatzt ist.

Berechnung Baukredit-Konditionen

Die Konditionen der Baufinanzierung spielen bei der Berechnung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die wichtigsten Kriterien sind hierbei die Laufzeit des Kredits. Für wie lange werden die momentanen Zinsen festgesetzt. Gelten die Zinsen beispielsweise für 10 oder 20 Jahre? Die Bank rechnet hier einige Prozentpunkte auf oder ab, je nachdem wie der aktuelle Bauzins zu bewerten ist. Weiterer Punkt ist die Tilgungsrate. Eine Tilgung von anfänglich 1% wird anders berechnet als eine Tilgung von 2%.

Sicherlich gibt es noch viele weitere Kriterien bei der Berechnung der Baufinanzierung zu beachten, dies sind jedoch die gängigsten die mir momentan aufgefallen sind. Gerne können weitere Punkte in den Kommentaren ergänzt werden.

Nachdem ich gestern schon mein Beratungsgespräch zur Baufinanzierung bei der Deutschen Bank hinter mir hatte, stand heute nun mein Beratungsgespräch zur Besprechung meiner Baufinanzierung mit der Interhyp an. Den Termin hatte ich mir für morgens um 09 Uhr gelegt, um noch den Kopf für Themen wie Darlehen, Kfw, Raten, Kredite und Zinsen frei zu haben.

Beratungsgespräch bei der Interhyp

Pünktlich um 09 Uhr traf ich im Büro der Interhyp ein und wurde sogleich von einer Finanzierungsberaterin empfangen. In einem kleinen Besprechungsraum durfte ich kurz erzählen wie unser Plan und Bauvorhaben so aussieht, bevor die Beraterin mir kurz die Vorgehensweise der Interhyp und ihren Service für mich erklärte.

Anschliessend widmeten wir uns einem Computerprogramm welches wesentliche Aspekte meines Bauvorhabens beachtete und wichtige Punkte und Kalkulationen enthielt. Nach dem preisgeben aller persönlichen, beruflichen und finanziellen Informationen, wurden die prognostizierten Kosten meines Bauvorhabens wie Grundstück, Hausbau, Aussenanlagen, Baunebenkosten etc. erfasst.

Aufgrundlage dessen wurde dann nicht nur der Finanzbedarf sondern auch meine monatlichen finanziellen Möglichkeiten für Darlehen und Raten deutlich. Basierend auf diesen Informationen starteten wir dann den Baufinanzierungs-Vergleich. Das Computerprogramm spuckte anschliessend eine Liste mit Banken aus, die bei meinen Darlehenswerten den günstigsten Baukredit bzw. effektiven Bauzins für mich errechneten. Aufgrund der Beleihungssituation kamen hier jedoch diverse Banken für mich nicht infrage, wobei einige andere ganz anschauliche Werte ausspukten.

Das besondere an den Baukrediten der Interhyp ist, dass die effektiven Zinsen und Raten um einiges günstiger sind, als wenn ich direkt bei der entsprechenden Bank angefragt hätte. Meine Finanzierungsberaterin erklärte mir sinngemäß, dass die Interhyp praktisch einen Großkundenrabatt bekommt und die Banken aufgrund der direkten Vergleichbarkeit im Computerprogramm bestrebt sind, stets ihren günstigsten Baukredit anzubieten.

Zusammen mit der Finanzierungsberaterin testeten wir dann noch direkt welchen Einfluss einige Faktoren wie Kfw-Kredite und verschiedene Laufzeiten auf die Baufinanzierung haben. Anschliessend bekam ich direkt alle ausgefüllten Unterlagen noch ausgedruckt mit nach Hause. Die Berechnung der Kredite und Darlehen arbeitet die Beraterin noch einmal auf und lässt mir diese dann per Email zukommen.

Baufinanzierung mit der Interhyp – Vorteile

Wenn ich die Vorteile der Baufinanzierung mit der Interhyp aus meiner Sicht einmal zusammenfasse dann sind das:

• kompetente Beratung
• moderne Datenerfassung, Analyse und Kalkulationen
• Vergleich hunderter Banken „auf einen Schlag“
• Günstigere Kredit-Konditionen gegenüber Privatkredite

Fazit Beratungsgespräch Baufinanzierung bei der Interhyp

Alles in allem empfand ich das Beratungsgespräch als sehr angenehm. Die Interhyp Finanzierungsberaterin war sehr geduldig und kompetent und machte deshalb einen guten Eindruck auf mich. Der Vergleich von hunderter Baufinanzierungskrediten mehrerer Banken und Anbieter ist super und schafft einen groben Überblick. Dazu kommt, dass die Sonderkonditionen und Zinssätze die die Interhyp bei den Banken für einen herausschlagen natürlich bares Geld wert sind.

Bisher sind mir keine Nachteile aufgefallen. Mal sehen ob sich das noch ändert.

Baufinanzierung selbst berechnen

Die Interhyp bietet auf ihrer Webseite http://www.interhyp.de/ einen Baufinanzierungs-Rechner an. Damit kann man im groben schon mal die monatlichen Raten, Belastungen und Zinsen hochrechnen. Ich habe das im nachhinein auch nochmal gemacht, und die Werte des Rechners haben sich kaum von denen im Beratunsgesspräch unterschieden.

Ich hatte zwar schon zuvor einige grobe Vorstellungen zur Baufinanzierung, diese kamen aber eher aus den Beratungsgesprächen bei den Hausbaufirmen zustande oder resultierten aus Vergleichsrechnern wie zb. denen der Interhyp oder vergleichbaren Angeboten im Internet.

Durch intensive Recherchen im Netz und den ersten Kalkulationen wusste ich in etwa was mich erwartete. In einem kleinen Büro empfing mich ein Senior-Kreditberater der Deutschen Bank, der innerhalb der folgenden Stunde mit mir mein Vermögen durchsprechen wollte. Dazu riefen wir diverse Formulare an einem Computer auf und füllten diese mit meinen persönlichen Daten. Anschliessend wurde mir ein erstes grobes individuelles Angebot vorgestellt. Das Darlehen, die Zinsen und Raten entsprachen in etwa den Vorstellungen die ich schon vorher im Kopf hatte. Dennoch war das Beratungsgespräch ganz gut, um einige Unklarheiten und Fragen loszuwerden und die Thematik Baufinanzierung weiter verstehen zu können.

Der Berater erstellt mir nun noch eine weitere auf mich persönlich optimierte Baufinanzierung indem er das Darlehen mit verschiedenen Laufzeiten und Kfw-Baukrediten durchrechnet. Die Ergebnisse daraus bekomme ich dann im Laufe der Woche per Email geschickt.

Fazit Beratungsgespräch bei der Deutschen Bank

Alles in allem machte der Berater einen sicheren Eindruck auf mich und konnte auch viele Unklarheiten bei mir klären. Ein wenig enttäuschend war, dass er die Feinheiten des Kredits für sich berechnet und mit erst später zustellt. Gerne hätte ich direkte Beispiele und Auswirkungen auf die Baufinanzierung gesehen. Nun bin ich aber auf die Unterlagen gespannt.

Morgen bin ich direkt beim Beratungsgespräch bei der Interhyp, mal sehen was da so rauskommt.

Ablauf Beratungsgespräch mit Weberhaus

Unser Beratungsgespräch mit Weberhaus ist sehr angenehm verlaufen. Nach der Begrüssung haben wir uns zusammen mit dem Weberhaus-Berater an einen Tisch gesetzt und erstmal unser Vorhaben ein Haus zu bauen genauer erläutert. Der Verkaufsberater war dabei sehr aufmerksam und hinterfragte immer wieder unsere Aussagen wodurch sich oftmals erst wirklich herauskristallisierte was wir wirklich wollen (das wissen wir ja oftmals selber nicht).

Finanzierung mit Weberhaus

Als nächstes warfen wir erstmal einen Blick auf die Finanzierung unseres Bauvorhaben. Was sind denn aus unserer Sicht, mit unseren momentanen Einkünften für Baukredite möglich, war die erste Frage die wir beantworten wollten. Auf einem leerem Stück Papier jonglierte der Berater sicher und verständlich mit Zahlen umher und stellte uns zu allen möglichen Einkommensaspekten Fragen. Anschliessend errechnete er uns eine Gesamt-Finanzierungssumme sowie die daraus resultierende monatliche Belastung für unser Bauvorhaben.

Hausbau mit Weberhaus – Preise?

Nachdem uns nun unser Finanzierungsspielraum bekannt war, konnten wir dem die typischen Preise von Weberhaus gegenüberstellen. Wir suchten anhand unserer eingangs beschrieben Vorstellungen ein Haus aus und passten das nach unseren Sonder-Wünschen an. Am Ende hatten wir dann zum ersten mal einen halbwegs schlüssigen Preis für ein Weberhaus in der Hand der unserem späteren Eigenheim entsprechen könnte. Leider war der Preis sehr hoch! Was vielleicht auch daran lag, dass wir natürlich erst mal die Top-Ausstattung, Anpassungen und Optionen wählten. Auch haben wir besonderes Augenmerk auf die Energie-Eigenschaften und verwendeten Heiz-Elemente gelegt. Dadurch hat sich anfangs der Preis ganz schön in die Höhe geschraubt. Wir haben dann aber direkt in einem Computerprogramm diverse Abstriche vorgenommen und das Fertighaus dann doch noch auf einen ganz vernünftigen Preis kalkuliert bekommen.

Fazit Beratungsgespräch Weberhaus

Das erste Beratungsgespräch mit Weberhaus war super. Wir haben nicht nur viel über unsere eigenen Wünsche gelernt und konnten dem Berater Löcher in den Bauch fragen, wir konnten auch eine Menge an wertvollen Tipps und Tricks für den späteren Hausbau mitnehmen, das gilt ja unabhängig von Weberhaus Der anfänglich hohe Preis hatte uns erst mal ganz schön abgeschreckt, mit der Computer-Option haben wir das Haus dennoch auf einen gesunden Preis errechnet.

Alles in allem war das erste Beratungsgespräch eine tolle Erfahrung. Ich denke jetzt werden in relativ kurzer Zeit weitere Beratungsgespräche folgen.

Wir wollen erst einmal auf deren Erfahrungen aber auch auf standardisierte Hausbau-Pakete zurückgreifen. Sicherlich könnte es möglich sein, dass kleinere individuelle Baufirmen besser auf den potentiellen Bauherren eingehen können, aber wer weiß schon beim ersten Beratungsgespräch für ein Haus wie das ganze später mal aussehen soll (das hat man vielleicht noch vor Augen) geschweige denn was man alles bei der Haustechnik beachten müsste. Themen wie Wanddämmung, Luft-Wärmepumpe vs. Wasser-Wärmepumpe, Solar, Isolierung, Eigenleistungen und Baukredit-Finanzierung sind doch zumeist Themen von denen der Bauherr am Anfang noch nicht viel Ahnung hat.

Wir haben uns daher entschlossen unser erstes Beratungsgespräch beim Fertighaus-Hersteller Weberhaus stattfinden zu lassen. Weberhaus genießt in der Branche scheinbar einen ganz guten Ruf, auch wenn sie von vielen als sehr teuer beschrieben werden.

Wir werden das hoffentlich im ersten Beratungsgespräch für unser Eigenheim heraus finden. Wir werden hier natürlich berichten wie es war!

Wie war Euer erstes Beratungsgespräch so? Hinterlasst mir doch einen Kommentar dazu

Auf der diesjährigen Immobilienmesse in Berlin präsentieren weit über 100 Aussteller über aktuelle Angebote und Neuerungen in den Bereichen Häuser, Baugrundstücke und Finanzierungen sowie über regenerative Energien und neue Energiesparkonzepte am Bau.

Laut Hausbau-Messe Berlin gint es eine kostenlose Kinderbetreuung sowie einen Messekatalog, Tragetaschen und Vortragsprogramme kostenlos. Für 5 Euro Eintritt kann man sich von 10-18 Uhr auf der Messe informieren.

Das wird alles laut Veranstalter geboten:

Themenschwerpunkte Hausbau

• Die größte Informations- und Hausschau in Berlin und Brandenburg! Über 100 Aussteller aus den Bereichen Hausbau, Baugrundstücke und Finanzierungen informieren.

• Wer in Berlin und Brandenburg baut, zeigt hier seine Leistungen!

• Sie sparen Zeit und Geld in dem Sie so viele Aussteller an einem Platz treffen und befragen können.

• Alle Baustile sind vertreten! Holzhaus oder massive Bauweise, Ausbauhaus oder Villa – hier können Sie vergleichen! Messeaktionspreise sind interessant!

• Große Banken und Bausparkassen beraten vor Ort direkt zu Finanzierungen und Fördermitteln.

• Baugrundstücke werden direkt angeboten! Aktuelle Suchmöglichkeiten!

• Bauherrencheckliste gratis!

Themenschwerpunkte Energie

• Energieeffiziente und ökologische Baustoffe: Porenbeton, Holz, Ziegel

• Regenerative Energien: Geothermie, Photovoltaik, Solarthermie

• Effiziente Heiztechniken: Wärmepumpen, Holz, Pellets, Gas und Öl

• Haustechnik: Lüftungsarten, Haussteuerung und Regelung, Küchentechnik

• Energiestandards: EnEV-Standard-Haus, KfW-Energiesparhaus 60, KfW-Energiesparhaus 40, Passivhaus

• Förderung: Energieeffizienter Neubau, Einsatz erneuerbarer Energie in Gebäuden

Neben einem Überblick über die Branche und Möglichkeiten sind aber besonders die Vorträge interessant die teilweise direkt vom Bauherrenberater-Schutzbund gehalten werden. Hier das Programm als PDF

Hier finden Sie die Seite der Hausbau-Messe Berlin.

Aber wo fängt man beim Hausbau an? Es gibt so viele Dinge zu beachten, zu planen, durchzurechnen, zu bestimmen. Die Finanzierung des Haus ist wohl eines der wichtigsten Punkte beim Hausbau. Aber wie soll man das finanzielle klären, wenn man gar nicht weiss, wie man baut und was für Kosten auf einen zukommen? Im Internet findet man unzählige Informationen über Ausbauhaus mit Eigenleistung, Massivhaus oder Fertighaus. Angefangen von Austattungslinien Standard, Topline, Schlüsselfertig und noch weit mehr. Will man einen Keller oder einen Erkner, soll das Dachgeschoss gleich mit ausgebaut werden, was ist mit den Aussenanlagen? Was gibt es für Hausbaufirmen und Hausbau-Anbieter? Wie viel „Haus“ können wir uns überhaupt leisten?

Wo und Wie fängt man beim Hausbau an?

Ich denke ein guter erster Schritt ist ein Beratungsgespräch bei einem Hausbau-Anbieter. In diesem Gespräch kann man grundlegende Fragen stellen und sich über einige elementare Punkte im klaren werden. Man kann sich dann erstmal hoch rechnen lassen, was für Raten und Kredit man sich leisten kann und wie eine Finanzierung des Haus aussehen könnte?

Fragen über Fragen beim Hausbau. Wir werden versuchen diese Unsicherheiten in nächster Zeit anzugehen und erste Entscheidungen zu treffen. Den Fortschritt unserer Bemühungen kann man in unserem Hausbau Blog verfolgen.