Gründe für Nachfinanzierung beim Hausbau

Wenn nun plötzlich das Geld nicht reicht, oder die Hausbau-Kosten in 2012 höher als erwartet ausfallen, sollte man sich zu allererst fragen, wie dass passieren kann. Gab es Fehler in der Kalkulation oder in der Finanz-Planung? Wurde die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital geplant? Hat man sich total verschätzt? Treten unvorhersehbare Probleme oder ungeplante Ausgaben auf?

Nachfinanzierung der Baufinanzierung?

Falls diese oder ähnliche Gründe eine Nachfinanzierung beim Hausbau notwendig machen, sollte man zu allererst auf die Zusatz-Kosten achten. Eine Erhöhung der Baufinanzierung bedeutet natürlich auch, dass die anschliessenden Zinsen und Raten steigen werden, und bei einer scheinbar sowieso schon knapp kalkulierten Finanzierung kann das den Bauherren später bei der Abzahlung des Kredit in Schwierigkeiten bringen. Nicht selten soll es deshalb auch vorkommen, dass Banken und Sparkassen eine Nachfinanzierung abgelehnen.

Nachfinanzierung beim Hausbau durch Eigenkapital vermeiden

Um ein solides Finanzkonzept auf die Beine zu stellen, ist neben der Baufinanzierung der Eigenkapital-Anteil wichtig. Als goldene Regel sollte mind. 20-30% der Kosten aus der eigenen Tasche bezahlt werden können. Auch ist eine Bargeld-Reserve in Höhe von 10% der gesamten Hausbau-Kosten sinnvoll – diese sollte dann jedoch nicht bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden, sonst wird sie ja mit einberechnet und dient kaum mehr als Puffer für ungeplante Ausgaben.

Tipps um die Nachfinanzierung zu vermeiden

Wer die Hinweise zur Eigenkapitalregelung zwar kennt, sich aber schlichtweg nicht leisten kann, für den sind ggf. nachfolgende Tipps interessant.

• Eigenkapital – Puffer und Reserven einplanen

Sowohl einen kleinen Eigenkapitalanteil auf versteckten Konten oder in vorhandenen Aktien bewusst nicht verplanen. Wenn es eng auf eng kommt, hat man so noch eine Stille Reserve vorhanden.

• Kosten höher Kalkulieren

Rechnen Sie sich vorher alle möglichen Kosten zusammen. Denken Sie an alle Kosten rum ums Grundstück (Kaufpreis, Makler, Notar, Bescheide etc – Tipp: Checkliste Grundstück kaufen), an alle Baunebenkosten (u.a. Erschliessungskosten wie Wasser, Gas und Strom) aber auch an die mögliche Doppelbelastung durch Miete und Bereitstellungszinsen.

• “Pauschale“ Positionen in der Baufinanzierung

Wir haben uns in unserer Hausfinanzierung über die Bank noch eine große Pauschale für die Aussenanlagen kalkulieren lassen. Zum jetzigen Zeitpunkt wissen wir noch nicht was wir wie im Garten machen wollen, zur Not ließe sich ein großer Teil des Geldes aber auch für den Hausbau nutzen (dazu passend unser Baufinanzierungsbericht über die ING Diba).

• Mehrkosten durch Bemusterung vermeiden

Klassischer Kostentreiber im Eigenheim sind die höheren Kosten durch die Bemusterung. Hier mal ein Hunderter, hier mal zweitausend Euro – das läppert sich und schon ist man sehr schnell über seinem Budget. Entweder klare Grenzen ziehen, oder aber wie wir es gemacht haben, uns im Hausbau-Angebot direkt Positionen für Mehrkosten freigelassen, die wir später quasi frei zur Verfügung haben. Somit steigt zwar die Summe der Baufinanzierung, wir haben aber wieder etwas mehr Sicherheit gegenüber einer drohenden Nachfinanzierung gewonnen, weil wir diverse Kostentreiber schon integriert haben. Exemplarisch einige Positionen die wir direkt höher geplant haben: Fenster und Türen, Badezimmer-Ausstattung, Treppe, Fliesen, Parkett und Laminat sowie die gesamte Elektro-Ausstattung.

• Nicht alles auf einmal

Nicht notwendige Dinge kann man auch gut nach hinten schieben. So z.b. die Gartengestaltung, die neue Couch, den Carport oder Garage, den Brunnenbau etc. Vielleicht können Sie auch noch rechtzeitig an der ein oder anderen Stelle den Ausstattungsstandard und somit die Hausbau-Kosten pro Quadratmeter nach unten drücken. Von Überlegungen wie einer komplexen Haus Steuerung sollten Sie demnach auch gleich mal die Finger lassen.

Nachfinanzierung bei Verwandten

Hört sich vielleicht doof an, aber manchmal ist es sehr ratsam, sich die Nachfinanzierung über einen privaten Kredit von Verwandten (Oma oder Eltern) zu borgen. Gerade wenn es sich bei der benötigten Finanzierungslücke nur um wenige Tausend Euro handelt oder wenn ein bald fällig werdender Bausparvertrag oder ähnliches bald zuteilungsreif wird, es aber nur noch eine kurze Zeit zu überbrücken gibt.

Das waren unsere Tipps, wir hoffen sie zahlen sich zumindest für uns aus und wir benötigen keine Nachfinanzierung für unser Haus. Haben Sie noch weitere Hinweise und Möglichkeiten wie man sich das nachfinanzieren sparen kann? Hinterlassen Sie uns einen Kommentar!

Das letzte Jahr war für die Zinsentwicklung äußerst positiv. Ende des Jahres kurz vor dem Jahreswechsel 2012 waren die Zinsen für Baugeld auf einem Rekord-Tiefstand. Der Zinssatz war günstig wie nie weshalb die Berechnung der Baufinanzierung auch in 2012 spannend bleibt und mit den richtigen Finanzierungs-Tipps und Tricks lässt sich bares Geld sparen.

Zinsentwicklung für Baugeld in 2012

Hört man sich am Markt der Baufinanzierung um, oder schaut was die Experten der einzelnen Banken und Baufinanzierungs-Vergleiche so sagen, so werden die niedrigen Zinsen für Baukredite auch in 2012 erstmal bestehen bleiben. Die Schuldenkrise sowie die Aktivitäten der Europäischen Zentralbank haben bisher dafür gesorgt, dass die Zinsen sich so niedrig wie noch nie entwickelt haben.

Wer den Hausbau in 2012 plant, sollte sich daher sputen und die günstige Zinsentwicklung ausnutzen und auf möglichst langfristige Baukredite von mindestens 10 oder besser 15 oder 20 Jahre festschreiben. Somit lassen sich diverse Kosten und Zinsrückzahlungen sparen. Auch die Einbindung von günstigen KfW-Krediten sollte dabei beachtet werden

Baukredit 2012 – Anschlussfinanzierung?

Auch für eine anstehende Anschlussfinanzierung sind die aktuellen Zinsen der Baufinanzierung natürlich äußert positiv. Bauherren sollten daher prüfen wie sie ihre bestehenden Baufinanzierungs-Kredite durch neue, günstige Konditionen ablösen können.

Baufinanzierung 2012

Meine Erfahrungen haben gezeigt, das ein Vergleich der Baufinanzierung oftmals lohnt. Hier können Sie das direkt beim größten Online-Vergleich der Interhyp testen. Geben Sie einfach Ihre Werte ein und checken die aktuellen Zinsen.

Oder einfach Baufinanzierung selbst berechnen

Die Interhyp bietet auf ihrer Webseite http://www.interhyp.de/ einen Baufinanzierungs-Rechner an. Damit kann man im groben schon mal die monatlichen Raten, Belastungen und Zinsen hochrechnen. Ich habe das im nachhinein auch nochmal gemacht, und die Werte des Rechners haben sich kaum von denen im Beratunsgesspräch unterschieden.

Zinsen die heute fällig wurden: 79,95 Euro

Forward Darlehen Vergleich

Um herauszufinden ob diese Finanzierungsform aktuell sinnvoll ist und welcher Anbieter die besten Konditionen bietet, sollte ein Forward Darlehen Vergleich durch einen unabhängigen Experten
angefordert werden.

Das Forward Darlehen ist ein spezielles Immobiliendarlehen, welches sich von den Eigenschaften
und Besonderheiten her vor allem dadurch von einem “gewöhnlichen” Hypothekendarlehen
unterscheidet, dass dieser Kredit in der Gegenwart abgeschlossen wird, die eigentliche Laufzeit und
Auszahlung des Darlehens jedoch in der Zukunft liegt.

Mittels dieses Darlehens haben Kreditnehmer demnach die Möglichkeit, sich mitunter sehr günstige
Hypothekenzinsen für die Zukunft sichern zu können, selbst wenn noch Monate oder auch bis zu
drei Jahre bis zur Fälligkeit der bisherigen Zinsvereinbarung vergehen sollten. Die Zinssicherheit ist
demnach der große Vorteil, den der Kreditnehmer mit dem Forward Darlehen nutzen kann.
Allerdings muss natürlich erwähnt werden, dass diese Zinssicherheit ihren Preis hat, denn im
aktuellen Vergleich mit anderen Immobilienkrediten ist das Forward Darlehen stets etwas teurer,
was mit dem Zinsaufschlag als
Kostenfaktor zu tun hat. Und zwar kann man davon ausgehen, dass
die erwähnte Zinssicherheit mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,30 bis 0,50 Prozent (je nach Bank)
verbunden sein wird. Wichtig ist es zu wissen, dass die Nutzung dieser Darlehensform nicht immer
sinnvoll ist, sondern nur in bestimmten Situationen.

Das Forward Darlehen ist immer dann sehr gut geeignet, wenn mit recht großer Wahrscheinlichkeit
davon auszugehen ist, dass die Zinsen für Immobilienkredite ansteigen werden. Dieser Anstieg
sollte bis zu dem Zeitpunkt, an dem die bisherige Zinsfestschreibung ausläuft, mindestens vom
Zinssatz her so hoch sein, dass der Anstieg größer als der beim Forward Darlehen gezahlte
Zinsaufschlag ist. Denn nur unter dieser Voraussetzung hätte sich die Nutzung finanziell auch
gelohnt. Aktuell (Mai 2011) ist zum Beispiel eine solche Situation, in der man von weiter
steigenden Zinsen ausgeht und insofern das Forward Darlehen eine sinnvolle Variante der
Anschlussfinanzierung sein würde.

Ich selbst habe 2 verschiedene Bausparverträge bei der BHW – dem Baufinanzierer der Postbank. Einen ca. 7 Jahre alten Vertrag mit einer kleinen Summe, den ich während meines Studiums abgeschlossen habe, sowie einen ca. 3 Jahre alten etwas größeren Bausparvertrag, den ich nach dem Studium mit der ersten Festanstellung abgeschlossen habe.

Ist der Bausparvertrag noch sinnvoll?

Für mich stellt sich mittlerweile aber die Frage, wie sinnvoll das ganze für mich ist? Schau ich mir die aktuellen Zinsen meines Guthabens an, so sind diese quasi nicht nennenswert, hier würde Tagesgeld eine deutlich bessere Rendite bringen.

Ein Blick auf den angeblich so günstigen Kredit nach Ende des Bausparvertrages ist auch nicht wirklich lohnenswert. Im aktuellen Zinsvergleich mit einer Baufinanzierung schneidet der Bausparvertrag deutlich schlechter ab, sprich, ich müsste später höhere Zinsen tilgen.

Durch die festgeschriebene Laufzeit meines Sparvertrages bin ich zudem an die starren Fristen gebunden und man kann das Geld nur unter Gewinn-Verlusten vorher bekommen, bzw. den Bausparvertrag auflösen, was nicht wirklich lohnt.

Was also machen wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist und man trotzdem bauen möchte? Ich zumindest lasse ihn einfach weiter laufen, mit der Gewissheit, ein kleines Polster zu haben. Wenn es hart auf hart kommt, wird er halt aufgelöst. Ansonsten sehe ich das ganze wie ein kleines Sparkonto an, das ich in ein paar Jahren ausgezahlt bekomme und dann für Anschaffungen im Haus und Garten nutzen kann.

Allerdings ist auch eins für mich sicher, einen neuen Bausparvertrag schliesse ich nicht mehr ab. Wer das ganze ein wenig anders sieht wie ich, kann sich gerne über Infos zur Fördermöglichkeiten auf Bausparvertrag.org informieren.

Nachdem ich eben den Beitrag zur Zinsentwicklung von Baugeld in 2011 geschrieben habe, fiel mir auf, dass ich ja erst vor wenigen Tagen eine Benachrichtigung zu den aktuellen Bauzinsen bekommen habe. Und ob ich’s nicht schon vorhergesagt hätte, steigen in der Tat die Zinsen für Baukredite in 2011.

Baufinanzierung: Aktuelle Zinsen für Baugeld

Möchte man aktuell eine Baufinanzierung beantragen, so werden folgende Zinsen fällig:

Zinsbindung 5 Jahre

• Baugeld: ab 50.000 Euro → Zinssatz effektiv 3,51 %
• Baugeld: ab 100.000 Euro → Zinssatz effektiv 3,40 %
• Baugeld: ab 200.000 Euro → Zinssatz effektiv 3,30 %

Zinsbindung 10 Jahre

• Baugeld: ab 50.000 Euro → Zinssatz effektiv 4,13 %
• Baugeld: ab 100.000 Euro → Zinssatz effektiv 4,02 %
• Baugeld: ab 200.000 Euro → Zinssatz effektiv 3,92 %

Zinsbindung 15 Jahre

• Baugeld: ab 50.000 Euro → Zinssatz effektiv 4,70 %
• Baugeld: ab 100.000 Euro → Zinssatz effektiv 4,59 %
• Baugeld: ab 200.000 Euro → Zinssatz effektiv 4,49 %

Diese Baufinanzierungs-Konditionen stammen von der Ing Diba und gelten seit dem 25.01.2011.

Baufinanzierung im Vergleich

Günstige Bauzinsen gibt es auch von der Interhyp – hier können Sie direkt einmal überprüfen, wie viel Zinsen Sie zahlen würden.

Die Interhyp hat noch einen ganz interessanten Kommentar zur aktuellen Zinsentwicklung beim Baugeld gegeben. Hier ist er:

Das vergangene Jahr war für alle neuen Baukredite ein sehr günstiges. Die langfristige Baufinanzierung wies in 2010 historisch niedrige Zinsen aus. Im neuen Jahr 2011 soll die Zinsentwicklung dem günstigen Baugeld aber entgegenwirken und Darlehen und Baukredite deutlich verteuern.

Baugeld: Zinsentwicklung in 2011

Die meisten Zinsexperten, wie auch zum Beispiel die vom Baufinanzierungs-Vergleich der Interhyp, sagen für die Zinsentwicklung von Baugeld in 2011 steigende Zinsen voraus. Schuld sind demnach die Notenbanken, die auch in 2011 unter der Erhöhung des Leitzins stehen werden.

Für einen Hausbau oder ein privates Bauvorhaben in 2011 bedeutet die steigende Zinsentwicklung von Baugeld und Krediten also höhere Kosten bei der Baufinanzierung und somit höhere Gesamtkosten beim Hausbau.

Momentan sind die Bauzinsen noch recht billig, weshalb allen Bauherren geraten wird, möglichst bald ihren Hausbau zu finanzieren und sich die noch bestehenden günstigen Baukredite zu sichern. Niedrige Zinsen erlauben nicht nur eine höhere Tilgung sondern bringen auch eine schnellere Schuldenfreiheit mit sich.

Baukredit – Anschlussfinanzierung?

Für alle bei denen bald eine Anschlussfinanzierung ansteht sollten ebenfalls schauen, ob man das momentan noch günstige Baugeld nicht nutzen kann, bevor die Zinsen wieder steigen. Hier empfiehlt es sich aber vorab mit seinem Bankberater genau zu klären, welchen Einfluss und Auswirkung eine Ablösung der Anschlussfinanzierung mit sich bringt.

Fazit: Baufinanzierung 2011

Sollte man ein Bauvorhaben planen, so sollte man versuchen dieses recht schnell anzugehen. Aktuell sind die Zinsen für Baugeld, Darlehen und Kredite eben noch günstig. Das kann aber wie gesagt in ein paar Monaten deutlich teurer werden.

Meine Erfahrungen haben gezeigt, das ein Vergleich der Baufinanzierung oftmals lohnt. Hier können Sie das direkt beim größten Online-Vergleich der Interhyp testen. Geben Sie einfach Ihre Werte ein und checken die aktuellen Zinsen.

Wer von vornherein alle notwendigen Ausgaben beachtet, wie zum Beispiel die Kosten beim Grundstück (siehe auch Checkliste Grundstückskauf) oder auch die Baunebenkosten richtig berechnet für den sollte sich gerade jetzt im Jahr 2012 die Frage nach Haus mieten oder bauen gar nicht mehr stellen. Vielmehr sollte man überlegen, ob man ein Massivhaus oder Fertighaus bauen sollte.

Hat man die gesamte Finanzierung für den Hausbau in 2012 durchgeplant, so gilt es sich die besten Baukreditzinsen zu sichern. Schaut man sich die aktuelle Zinsentwicklung in 2012 genauer an, so fällt auf, dass diese auf einem Tiefstand ist. Das heisst, es gibt momentan günstige Konditionen bei der Baufinanzierung.

Aktuelle Zinsentwicklung, bereitgestellt durch Interhyp.

Wer zudem clever ist und sich eine Wärmepumpe einbaut, kann sogar monatlich bei den Nebenkosten, den Heizkosten sparen.

Wer also vor hat zu bauen, sollte gerade jetzt aufgrund der besten Baukreditzinsen in 2012 alles in die Wege leiten. Wer alle Kosten bedenkt, der spart sich aufjedenfall ein teure Nachfinanzierung beim Baukredit. Denn trotz der günstigen Baukreditzinsen in 2012 kann eine Nachfinanzierung eine teure Angelegenheit werden und den Traum vom Hausbau in 2012 schnell platzen lassen.

Durch meine ersten beiden Baufinanzierungsgespräche bei der Deutschen Bank und dem Baufinanzierungs-Vergleich der Interhyp konnte ich schon einen tiefen Einblick in die Berechnung der Baufinanzierung erlangen. Auch gibt es im Internet diverse Ratgeber zur Baufinanzierung die Aufschluss über die Berechnung geben.

Die wichtigsten Kriterien zur Berechnung der Baufinanzierung sind demnach:

Dieser kleine Ratgeber Baufinanzierung soll nun einen Einblick in die Kriterien geben, die bei der Berechnung eine Rolle spielen.

Grundstück und Hausbau Berechnung

Die Bank oder der Baufinanzierer will in erster Linie genügend Sicherheiten und niedrigen Risiken bei der Vergabe von Baukrediten eingehen. Das heißt, wird ein Grundstück irgendwo in der „Pampa“ gekauft und mit einem sehr billigen Fertighaus bebaut, ist das Risiko sehr groß, im Falle einer persönlichen Insolvenz das entstandene Haus samt Grundstück kosten deckend wieder zu verkaufen – und damit die Kreditschuld zu tilgen. Befindet sich aber ein Baugrundstück in gefragter Lage und wird mit einem hochwertigen Massivhaus bebaut, erhöht sich tendenziell die Chance, die umgesetzte Bebauung kosten deckend wieder zu verkaufen. Für den Baufinanzier ist dadurch eine gewisse Sicherheit gegeben, bzw. das Risiko ist nicht so hoch. Die Konsequenz ist daraus, dass die Bank dieses Risiko in die Berechnung der Baufinanzierung mit einfliessen lässt und je nachdem der Baukredit um einige Prozentpunkte teurer oder günstiger wird.

Berechnung Eigenkaptial und Eigenleistungen

Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Bei einigen Finanzierern werden dabei Eigenleistungen wie Eigenkapital angesehen und können daher die Kreditkosten senken. Allgemein gilt, dass je weniger Eigenkapital vorhanden ist, die Baufinanzierung teurer wird. Der Grund ist, dass die Bank dadurch das gesamte Bauvorhaben im schlimmsten Falle mit bis zu 100% finanzieren muss. D.h. Die Bank muss auch solche Kosten wie Notar oder Steuern mitfinanzieren, die nicht primär auf die Wertsteigerung des Hauses einzahlen. Oder anders ausgedrückt, die Bank finanziert Kosten, die sich später keinesfalls im Wert des Hauses widerspiegeln, die Sicherheit die der Bank geboten werden (Haus und Grundstück) sind nicht soviel Wert wie sie an Baukredit aufgenommen haben. Hier steigt demzufolge das Risiko für die Bank was sich wiederum mit höheren Zinzen bei der Berechnung der Baufinanzierung ausdrückt.

Persönliche und familiäre Berechnung

Die persönliche und familiäre Situation spielt bei der Berechnung der Baufinanzierung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Bank bewertet eine solides Umfeld besser was sich in günstigeren Zinsen ausdrückt. Einfaches Beispiel ist ein 30-jähriger Single der sich ein Haus bauen will und dafür einen Kredit aufnimmt. Den gleichen Betrag nimmt eine ebenfalls 30-jähriges Ehepaar mit Kindern auf. Für die Bank gestaltet sich die Situation so, dass der Single nicht nur alleine den Baukredit aufnehmen will, sondern auch sein Umfeld längst nicht so gesichert und stabil ist wie bei dem Ehepaar mit Kindern. Die Familie wird hier sagen wir als „verantwortungsbewusst und gesichert“ dargestellt und wird daher eher mit einem günstigeren Kreditzins belohnt.

Einkünfte und Schufa

Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen natürlich auch die monatlichen Einkünfte und Schufa-Einträge eine wichtige Rolle. Deshalb wird zumeist auch eine Haushaltsrechnung verlangt in der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Bleibt unterm Strich noch eine deutlich positive Ersparnis wovon die zukünftigen Raten bezahlt werden können sind für die Bank das Risiko, dass man sich beim Hausbau-Vorhaben womöglich finanziell übernimmt.
Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen auch Einträge in der Schufa ein wichtige Rolle. Ist man schon durch mehrere Kredite finanziell vorbelastet oder hat man gar versäumt einige Kreditraten zurückzuzahlen ist dies ein sehr schlechtes Zeichen für die Bank. Dadurch können nicht nur die Zinsraten ansteigen, hier droht möglicherweise sogar eine komplette Absage der Baufinanzierung – wodurch der Traum vom Hausbau wohl geplatzt ist.

Berechnung Baukredit-Konditionen

Die Konditionen der Baufinanzierung spielen bei der Berechnung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die wichtigsten Kriterien sind hierbei die Laufzeit des Kredits. Für wie lange werden die momentanen Zinsen festgesetzt. Gelten die Zinsen beispielsweise für 10 oder 20 Jahre? Die Bank rechnet hier einige Prozentpunkte auf oder ab, je nachdem wie der aktuelle Bauzins zu bewerten ist. Weiterer Punkt ist die Tilgungsrate. Eine Tilgung von anfänglich 1% wird anders berechnet als eine Tilgung von 2%.

Sicherlich gibt es noch viele weitere Kriterien bei der Berechnung der Baufinanzierung zu beachten, dies sind jedoch die gängigsten die mir momentan aufgefallen sind. Gerne können weitere Punkte in den Kommentaren ergänzt werden.

Heute erreichte mich eine Email von meinem Baufinanzierungsberater der Interhyp. Die freudige Nachricht darin: die Interhyp senkt ihre Zinsen für meinen Baufinanzierungs-Vorschlag um satte 0,20%! Bei der Finanzierung meines geplanten Hausbaus und der daraus resultierenden hohen Kreditsumme wirken sich die 0,20% natürlich sehr positiv für mich aus.

Ich frage mich nun, wie kommt es, dass die Baukredit-Zinsen so plötzlich um diesen nicht geringen Betrag sinken können?