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Ratgeber Baufinanzierung – Wie erfolgt die Berechnung der Baufinanzierung?

Dieser kleiner Ratgeber der Baufinanzierung soll einen Überblick über die Berechnung einer Baufinanzierung geben. Bei der Berechnung spielen allerlei Kriterien eine wichtige Rolle. Was gibt es bei einer Baufinanzierung zu beachten und wie berechnet die Bank oder der Baufinanzierer die Baufinanzierung? Welche persönlichen Umstände spielen eine Rolle und wie fliessen diese in die Berechnung der Baufinanzierung mit ein?

Durch meine ersten beiden Baufinanzierungsgespräche bei der Deutschen Bank und dem Baufinanzierungs-Vergleich der Interhyp konnte ich schon einen tiefen Einblick in die Berechnung der Baufinanzierung erlangen. Auch gibt es im Internet diverse Ratgeber zur Baufinanzierung die Aufschluss über die Berechnung geben.

Die wichtigsten Kriterien zur Berechnung der Baufinanzierung sind demnach:

  • Grundstück und Hausbau
  • Persönliche und Familiäre Situation
  • Vorhandenes Eigenkapital und Eigenleistungen
  • Einkünfte und Schufa
  • Inanspruchnahme Baukredit-Konditionen
  • Dieser kleine Ratgeber Baufinanzierung soll nun einen Einblick in die Kriterien geben, die bei der Berechnung eine Rolle spielen.

    Grundstück und Hausbau Berechnung

    Die Bank oder der Baufinanzierer will in erster Linie genügend Sicherheiten und niedrigen Risiken bei der Vergabe von Baukrediten eingehen. Das heißt, wird ein Grundstück irgendwo in der „Pampa“ gekauft und mit einem sehr billigen Fertighaus bebaut, ist das Risiko sehr groß, im Falle einer persönlichen Insolvenz das entstandene Haus samt Grundstück kosten deckend wieder zu verkaufen – und damit die Kreditschuld zu tilgen. Befindet sich aber ein Baugrundstück in gefragter Lage und wird mit einem hochwertigen Massivhaus bebaut, erhöht sich tendenziell die Chance, die umgesetzte Bebauung kosten deckend wieder zu verkaufen. Für den Baufinanzier ist dadurch eine gewisse Sicherheit gegeben, bzw. das Risiko ist nicht so hoch. Die Konsequenz ist daraus, dass die Bank dieses Risiko in die Berechnung der Baufinanzierung mit einfliessen lässt und je nachdem der Baukredit um einige Prozentpunkte teurer oder günstiger wird.

    Berechnung Eigenkaptial und Eigenleistungen

    Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Bei einigen Finanzierern werden dabei Eigenleistungen wie Eigenkapital angesehen und können daher die Kreditkosten senken. Allgemein gilt, dass je weniger Eigenkapital vorhanden ist, die Baufinanzierung teurer wird. Der Grund ist, dass die Bank dadurch das gesamte Bauvorhaben im schlimmsten Falle mit bis zu 100% finanzieren muss. D.h. Die Bank muss auch solche Kosten wie Notar oder Steuern mitfinanzieren, die nicht primär auf die Wertsteigerung des Hauses einzahlen. Oder anders ausgedrückt, die Bank finanziert Kosten, die sich später keinesfalls im Wert des Hauses widerspiegeln, die Sicherheit die der Bank geboten werden (Haus und Grundstück) sind nicht soviel Wert wie sie an Baukredit aufgenommen haben. Hier steigt demzufolge das Risiko für die Bank was sich wiederum mit höheren Zinzen bei der Berechnung der Baufinanzierung ausdrückt.

    Persönliche und familiäre Berechnung

    Die persönliche und familiäre Situation spielt bei der Berechnung der Baufinanzierung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Bank bewertet eine solides Umfeld besser was sich in günstigeren Zinsen ausdrückt. Einfaches Beispiel ist ein 30-jähriger Single der sich ein Haus bauen will und dafür einen Kredit aufnimmt. Den gleichen Betrag nimmt eine ebenfalls 30-jähriges Ehepaar mit Kindern auf. Für die Bank gestaltet sich die Situation so, dass der Single nicht nur alleine den Baukredit aufnehmen will, sondern auch sein Umfeld längst nicht so gesichert und stabil ist wie bei dem Ehepaar mit Kindern. Die Familie wird hier sagen wir als „verantwortungsbewusst und gesichert“ dargestellt und wird daher eher mit einem günstigeren Kreditzins belohnt.

    Einkünfte und Schufa

    Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen natürlich auch die monatlichen Einkünfte und Schufa-Einträge eine wichtige Rolle. Deshalb wird zumeist auch eine Haushaltsrechnung verlangt in der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Bleibt unterm Strich noch eine deutlich positive Ersparnis wovon die zukünftigen Raten bezahlt werden können sind für die Bank das Risiko, dass man sich beim Hausbau-Vorhaben womöglich finanziell übernimmt.
    Bei der Berechnung der Baufinanzierung spielen auch Einträge in der Schufa ein wichtige Rolle. Ist man schon durch mehrere Kredite finanziell vorbelastet oder hat man gar versäumt einige Kreditraten zurückzuzahlen ist dies ein sehr schlechtes Zeichen für die Bank. Dadurch können nicht nur die Zinsraten ansteigen, hier droht möglicherweise sogar eine komplette Absage der Baufinanzierung – wodurch der Traum vom Hausbau wohl geplatzt ist.

    Berechnung Baukredit-Konditionen

    Die Konditionen der Baufinanzierung spielen bei der Berechnung ebenfalls eine wichtige Rolle. Die wichtigsten Kriterien sind hierbei die Laufzeit des Kredits. Für wie lange werden die momentanen Zinsen festgesetzt. Gelten die Zinsen beispielsweise für 10 oder 20 Jahre? Die Bank rechnet hier einige Prozentpunkte auf oder ab, je nachdem wie der aktuelle Bauzins zu bewerten ist. Weiterer Punkt ist die Tilgungsrate. Eine Tilgung von anfänglich 1% wird anders berechnet als eine Tilgung von 2%.

    Sicherlich gibt es noch viele weitere Kriterien bei der Berechnung der Baufinanzierung zu beachten, dies sind jedoch die gängigsten die mir momentan aufgefallen sind. Gerne können weitere Punkte in den Kommentaren ergänzt werden.


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    Interhyp Zinsrechner

    4 Kommentare

    1. Lena

      Gerade in Zeiten von Inflation und Bankenkrise lohnt es sich häufig, über die Investition in „Betongold“ nachzudenken. Immobilien sind heute mehr denn je als eine der sichersten Geldanlagen bekannt; vor allem aufgrund ihrer Nachhaltigkeit.

    2. Michael Ernst

      Diese Berechnungsvorgänge sind aber schon unglaublich komplex muss man sagen. Da kann man als normaler angehender Baufinanzierer erst einmal gar nicht durchblicken. Euer Artikel stellt aber die relevanten Punkte gut dar.

    3. Sandra Schmidt

      Puh. Das ist ja kompliziert. Ich versuche mich seit einem halben Jahr über Baufinanzierung zu informieren. Trotzdem habe ich noch immer das Gefühl quasi gar nichts zu wissen. Ich glaube, ich vertraue einfach meinem Berater und hoffe, dass er das nicht ausnützt.

    4. Haus kaufen ohne Eigenkapital

      Sehr schöner Artikel, leider sind haben sich die Preise für Häuser und sind gestiegen sodass der günstige Zinssatz nur bedingt hält

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