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Baufinanzierung Vergleich: Sondertilgung oder Tilgung ändern – Sinnvoll?

Rückzahlung unserer Baufinanzierung im Vergleich: Ist eine Sondertilgung oder die Änderung der Tilgungsrate sinnvoll? Einfluss der Sondertilgung und Erhöhung des Tilgungssatz auf die Baufinanzierung.

Kurz-Zusammenfassung: Zusätzliche Rückzahlungen können die Laufzeit der Baufinanzierung verkürzen. Ob Sondertilgung oder Veränderung im Tilgungssatz sollte sich vorab überlegt werden und an die persönliche finanzielle Situation angepasst werden. In jedem Fall haben beide Optionen viele Vorteile bei der Abzahlung der Baufinanzierung. Ein Erfahrungsbericht vom Hausbau einer jungen Familie.

Bei den meisten Verträgen zur Baufinanzierung ist das Recht auf Sondertilgung mittlerweile enthalten. Wenn auch zumeist nicht in unbegrenzter Höhe. Wir hatten unsere Baufinanzierung bei der Ing Diba abgeschlossen und können daher folgende Möglichkeiten der Sondertilgung nutzen:

  • Einmal pro Jahr ist eine kostenfreie Tilgung möglich
  • mindestens 1.250 Euro
  • höchstens bis zu 5% unserer ursprünglichen Darlehenssumme

In den vorherigen Jahren haben wir stets die Option zur Einmalzahlung der Sondertilgung am Jahresende genutzt, um so den Turbo anzuwerfen um unsere Baufinanzierung etwas schneller zurück zu zahlen.

Neben dieser Regelung zur jährlichen Rückzahlung können wir bei der Ing Diba während der Vertragslaufzeit jedoch auch noch 2x die Tilgung ändern. Also die Rate bzw. den Satz wie viel wir monatlichen zurückzahlen wollen – so gesehen ist also eine Änderung der Tilgungsrate auch eine Form der Sondertilgung.

Sondertilgung sinnvoll?

Wie sinnvoll ist nun aber eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung? Wir – als Laien in der Finanzwelt, aber interessierte Bauherren – haben uns zu diesem Thema ausgiebig belesen und uns scheint es sehr sinnvoll zu sein.

Denn die goldene Faustregel bei der Rückzahlung der Baufinanzierung lautet:

“Je höher Ihre Tilgung, umso schneller verringert sich Ihre Restschuld, und Sie sind schneller schuldenfrei.”

Heißt konkret auch, die Summe der zu leistenden Zinszahlungen ändert sich. Sie werden also nach Ablauf und Rückzahlung der Baufinanzierung etwas weniger Zinsen an die Banken gezahlt haben. Außerdem kommen Sie in den Genuss zusätzlicher Ersparnis-Effekte. Auf alles was Sie bereits abgezahlt haben, brauchen Sie natürlich keine Zinsen mehr zu zahlen und können diesen Anteil somit ebenfalls tilgen. D.h. Sie können dadurch die Baufinanzierung schneller abzahlen.

Welches ist aber die sinnvollste Form der Tilgung zur schnellen Rückzahlung der Baufinanzierung: Die Option zur Sondertilgung mit jährlichen Einmalzahlungen oder die Änderung und Erhöhung am Tilgungssatz?

Vorab: Die Unterschiede liegen auf der Hand. Wird der Tilgungssatz geändert, hat das Einfluss auf die monatliche Rate. D.h. die monatliche Belastung durch den Baukredit steigt. Ggf. haben Sie mittlerweile aber Spielraum im Finanzierungspotenzial (zum Beispiel weil ein anderer Kredit in der Zwischenzeit abgelaufen ist) und können sich diese zusätzlichen Kosten leisten.

Bei der Wahrnehmung der Sondertilgung kommt es meist zu einer Einmalzahlung. Oft am Ende des Jahres. Der Vorteil ist hier, dass die monatlichen Kreditraten nicht erhöht werden. Auch haben Sie durch die Zahlung mehr Spielraum und können am Ende des Jahres prüfen wie viel Geld Sie überhaupt abzahlen wollen und dementsprechend flexibel die Rückzahlung gestalten. Falls es im Haushalt Sonderausgaben gab die zu erheblichen Mehrkosten geführt haben, können Sie die Sondertilgung natürlich ganz aussetzen (Erfahrungsbericht: Finanzen, Vermögen & Kredit-Rückzahlungen nach dem Hausbau)

Vergleich: Sondertilgung oder Tilgungssatz erhöhen?

Wir haben für unseren laufenden Hausbau-Kredit den Test gemacht und wollen die Erkenntnisse gerne weitergeben. Wir haben dazu in den Tilgungsrechner der ING-Diba einfach mal unsere Details des Darlehens eingegeben und mit den Optionen Sondertilgung und Erhöhung der Tilgungsrate etwas experimentiert. Der folgende Vergleich kam dabei raus.

Auswirkung Sondertilgung auf Baufinanzierung

Wir haben zb angegeben das wir pro Jahr die Sondertilgung in verschiedenen Höhen nutzen wollen. Von gerade mal 1.250 Euro über 2.500 Euro bis 5.000 Euro. Bezogen auf unsere Restlaufzeit der Baufinanzierung von 6 Jahren würde eine regelmäßige Rückzahlung von 5.000 Euro pro Jahr also eine zusätzliche gesamte Abzahlung von 30.000 Euro ergeben. Da wir angefangen ab der ersten Sonderzahlung weniger Zinsen zahlen müssten (ganz einfach weil dadurch die restliche Gesamtsumme des Kredits kleiner geworden ist) würden wir für die Dauer unserer 6 jährigen Restlaufzeit 3.984 Euro als zusätzlichen Ersparnis-Effekt verbuchen können.

Als Laie würde ich mal salopp sagen, dass das einer “Rendite” von ca. 13% entspricht. Und selbst bei einer einzigen Sondertilgung von 5.000 Euro, summiert sich das in einer Zinsersparnis von zusätzlichen 1.185 Euro auf, dass sind 24% on top. Wo bekommt man das sonst für sein Geld???

Die Details kann man hier ganz gut aus den Tabellen entnehmen.

Sondertilgung: Effekt auf die Baufinanzierung durch jährliche Einmalzahlung

Sondertilgung: Effekt auf die Baufinanzierung durch jährliche Einmalzahlung

Auswirkung der jährlichen Sondertilgungs-Zahlung auf die Baufinanzierung

Auswirkung der jährlichen Sondertilgungs-Zahlung auf die Baufinanzierung

Auswirkung Erhöhung Tilgungsrate

Schauen wir uns nun aber die Option der Veränderung des Tilgungssatzes an. Bei einem gleichem Zeitraum (6 Jahre Rest-Laufzeit) bringt uns auch eine Erhöhung der monatlichen Rate ebenfalls einiges an Einsparpotentialen ein. Die Ergebnisse lassen sich auch hier ganz gut in den nachfolgenden Tabellen ablesen.

Baufinanzierung: Effekt der Erhöhung des Tilgungssatzes / Tilgungsrate und die Ersparnis

Baufinanzierung: Effekt der Erhöhung des Tilgungssatzes / Tilgungsrate und die Ersparnis

Erhöhung Tilgungssatz - Auswirkung der Tilgungsrate auf die Baufinanzierung

Erhöhung Tilgungssatz – Auswirkung der Tilgungsrate auf die Baufinanzierung

Vergleich: Sondertilgung oder Tilgungsrate?

Im Vergleich von Sondertilgung vs. Änderung Tilgungssatz liegen die finanziellen Vorteile ganz klar bei der Sondertilgung. In der nachfolgenden Tabelle habe ich einmal versucht halbwegs gleiche Zahlungen der Tilgungssätze mit denen einer Sondertilgung zu vergleichen.

Baufinanzierung: Vergleich Sondertilgung oder Änderung Tilgungsrate sinnvoll?

Baufinanzierung: Vergleich Sondertilgung oder Änderung Tilgungsrate sinnvoll?

In der Tabelle sieht man in der ersten Gegenüberstellung dass wir bei unserer Restlaufzeit von 6 Jahren bei einer Erhöhung der Tilgungsrate auf 1,5% in Summe 5.580 Euro abzahlen würden und durch den Zinseffekt eine Sonder-Ersparnis von 542 Euro erreichen würden. Wenn wir in diesem Jahr mit einer einmaligen Sondertilgung von 5.000 Euro eine ähnliche Summe abzahlen würden, würden wir 1.185 Euro Sonderersparnis erreichen. Das ist im Vergleich also deutlich mehr. Der Nachteil ist natürlich, dass wir die 5.000 Euro jetzt auf einen Schlag aufbringen müssten, während wir durch die Erhöhung der Tilgungsrate nur jeden Monat ein bisschen zahlen müssten.

In der Tabelle habe ich mal noch zwei weitere Beispiele gegenübergestellt. Stets hat die Investition in die Sondertilgung einen größeren positiven Einfluss auf die gesamte Summe der Baufinanzierungs-Rückzahlung.

Fazit: Sondertilgung oder Tilgung ändern sinnvoll

Die Frage ob das ganze sinnvoll ist lässt sich also eindeutig mit Ja beantworten. Wobei in Betrachtung der finanziellen Sondereffekte die regelmäßigen Sondertilgungen deutlich von Vorteil sind.

Sie sollten sich daran aber nicht pauschal orientieren, da immer die persönliche finanzielle Situation eingerechnet werden muss. Wird die Tilgungsrate erhöht und somit monatliche Zahlen geleistet, so sind diese für die meisten sicherlich noch einfacher zu bewältigen als wenn am Ende des Jahres zb 5.000 Euro abzuzahlen sind. Und selbst wenn man die 5.000 Euro auf dem Konto hat, so können einen tausend Gründe einfallen warum man das Geld nicht zur schnelleren Rückzahlung des Baukredits nutzt sondern für andere (wenn sicherlich auch wichtige) Dinge. D.h. hier muss man also schon diszipliniert am Sparplan festhalten. Im Umkehrschluss bietet eine Entscheidung am Jahresende natürlich auch genau die Flexibilität die man als Bauherren gerne hat. Wer weiß was noch kommt.

Wie wir unsere Baufinanzierung abzahlen

Was machen wir nun? Wir kombinieren einfach beide Optionen. Wir werden die Tilgungsrate moderat erhöhen und zusätzlich versuchen die jährlichen Sondertilgungen zu nutzen. So verpflichten wir uns schon mal jeden Monat dazu etwas mehr Baukredit zurückzuzahlen und können am Ende jeden Jahres ganz einfach flexibel entscheiden ob wir uns zusätzliche Abzahlungen leisten wollen oder können.

Für alle privaten Bauherren vielleicht noch mal am Ende eine kleine Motivation warum man sich mit dem Thema beschäftigen sollte: Durch regelmäßige zusätzliche Zahlungen für die Baufinanzierung sinkt nämlich die Dauer der Laufzeit immens. D.h. man ist deutlich schneller schuldenfrei. In der nachfolgenden Grafik kann man das gut erkennen. Alleine durch eine Erhöhung von 1% Tilgung auf 2% Tilgungsrate können wir unsere gesamte Baufinanzierung fast 12 Jahre eher zurückzahlen. 12 Jahre!!

Vergleich Erhöhung der Tilgungsraten auf die Laufzeit der Baufinanzierung

Vergleich Erhöhung der Tilgungsraten auf die Laufzeit der Baufinanzierung

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