Wie werden die Hausbau Kosten berechnet

Für die Kosten pro Quadratmeter dient in aller Regel nur die Wohnfläche als Berechnung. Die Fläche und Quadratmeter für Kellerräume und Garage sowie nicht genutzte bzw. nicht ausgebaute Hausfläche (zb. im Dach) findet oftmals in der Berechnung kaum Beachtung.

Haustypen und Hausarten bestimmen Kosten pro qm

Zudem muss beachtet werden, dass verschiedene Haustypen und Hausarten nur bedingt mit einander verglichen werden können. Je nachdem ob man ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, Doppelhaus oder Reihenhaus baut schwanken die Kosten sehr stark. So können zb. beim Reihenhaus oder Doppelhaus bestimmte Kosten mit seinen Nachbarn geteilt werden, die man im Einfamilienhaus komplett selbstständig tragen muss.

Hausgröße und Kosten pro m²

Auch ist ein Vergleich der Hausbau Kosten pro qm bei Häusern unterschiedlicher Größe eher unangebracht. Hier gilt die Faustregel: Je kleiner das geplante Haus, desto größer wird (bei sonst gleichen Bedingungen) der Preis pro qm Wohnfläche. Das ist natürlich völlig logisch, da viele Hausbau Kosten und Baunebenkosten auch bei kleinen Häusern annähernd identisch sind. Die Kosten für Treppe, Heizung und Kamin, Fenster oder Sanitär-Einrichtungen fallen bei kleinen Häusern oftmals in den gleichen Maßen an wie bei größeren Häusern,

Ausstattung beeinflusst Kosten pro Quadratmeter

Die Haus-Ausstattung beeinflusst den Preis pro Quadratmeter natürlich erheblich. Je nachdem ob man beim Hausbau eine einfache, mittlere oder hochwertige Ausstattung wählt, können die Abweichungen leicht bei 100% liegen.

Hausbau Kosten pro Quadratmeter für ein Einfamilienhaus liegen ab 1.000€ (sehr billig und einfach) über 1.200 – 1.400€ (normal) bis über 1.600€ – 2.000€ für eine hochwertige bis luxuriöse Ausstattung und Einrichtung.

Hausbau Kosten pro Quadratmeter für ein Reihenhaus oder Doppelhaus fangen bei 900€ (sehr günstig und einfach) über 1.100 – 1.200€ (normal) bis zu 1.300€ – 1.700€ für eine hochwertige bis luxuriöse Ausstattung und Einrichtung.

Hausbau Kosten am Beispiel von 150 qm

Ein Einfamilienhaus mit beispielsweise 150 Quadratmeter würde demnach ca. 150.000 (einfache Ausstattung) über 180. – 200.000 Euro (normal) bis 240. – 300.000 Euro bei einer hochwertigen Ausstattung kosten. Die Preise für Reihen- und Doppelhäuser sind dann entsprechend ein bisschen günstiger.

Man sollte vorab für sich selbst ermitteln, welche Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus benötigt wird. Man sollte für sich selbst einmal die notwendige Grundstücksgröße berechnen, um sich später nicht unnötig zu ärgern.

Gehen wir von einem Haus mit 150 qm Grundfläche aus, so wird dieses schätzungsweise aussen einen Grundriss von mind. 9 mal 9 – wohl aber eher 10 mal 10 Metern ausgehen. Wenn man nun noch die Grenzbebauung oder eine Garage mit einrechnet, so ist man leicht auf einer Grundstücksseite bei 20 Metern.

Wünscht man sich nun einen kleinen Garten oder Terrasse samt Grünfläche, so muss man mindestens mit weiteren 20 Metern in der Grundstückstiefe rechnen. Wir kämen hier also mindestens auf eine Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus von 20 mal 30 Metern – also 500 Quadratmeter Grundstücksgröße.

Wer einmal auf einer unbebauten Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern stand, könnte meinen, dass das einigermaßen groß ist. Blickt man sich aber mal auf 500 Quadratmetern Grundstücksgröße samt Einfamilienhaus um, so wird schnell klar, dass dieses Grundstück doch relativ eng bebaut ist und der schöne Garten relativ klein ist.

Fazit Grundstücksgröße Einfamilienhaus

Da wir am Wochenende nicht nur unbebaute Grundstücke sondern auch Grundstücke mit Haus betrachtet haben, fiel uns erneut auf, dass die oben ermittelten 500 qm doch arg beengt sind.

Für uns wäre eine optimale Grundstücksgröße für unser Einfamilienhaus so um 800 Quadratmeter. Je größer das Grundstück wird, desto großzügiger und flexibler kann man natürlich planen. Die Kosten und der Geldbeutel müssen natürlich aber auch mitspielen …

Beim Keller-Bau gibt es diverse Aspekte zu beachten. Hier ist zunächst einmal das Grundstück zu beachten. Wie groß ist das Grundstück, gibt es eine Hanglage oder gibt es im Bodenreich Felsen die den Keller-Ausbau erschweren? Ebenso gibt es Risiken durch drückendes Grundwasser oder Feuchtigkeit im Bodenreich.

Vorteile und Nachteile eines Keller

Es gibt viele Vorteile und Nachteile eines Keller. Man sollte sich einige anfangs einmal vor Augen führen.

Nutzungsart und Funktion: Wofür soll der Keller überhaupt genutzt werden? Wenn der Keller als vollwertiger Wohnraum genutzt werden soll erhöhen sich auf jedenfall die Kosten.

Bestehen Lüftungsmöglichkeiten, Frischluftzufuhr oder natürliche Lichteinlässe für den Keller?

Wie ist generell das Raumklima in einem Keller? Will man diesen bewohnen empfiehlt sich auf jedenfall eine ausreichende Wärmedämmung und zusätzliche Heizung. Gibt es besondere Ansprüche an den Wohnraum, wofür soll der Keller noch genutzt werden?

Bei allen erzielten Vorteile eines Kellers gilt es die zusätzlichen Kosten abzuwägen. Handelt es sich beim Keller nur um Nutzfläche sind die Kosten auch nochmals geringer als bei Wohnfläche.

Lohnt sich ein Keller?

Der Aufwand und damit Kosten unter einem Haus zusätzliche Nutzfläche zu gewinnen, ist im Vergleich zur normalen, ebenerdigen Bauweise wesentlich höher und dadurch eben auch teurer. Wert des Haus steigt dafür aber auch an und die verfügbare Fläche natürlich ebenfalls. Man sollte daher den Nutzen und Kosten im Einzelfall abzuwägen.

Zusätzliche Kosten beim Kellerbau ergeben sich auch noch durch den extra Erdaushub mit Entsorgung sowie der zusätzlichen Bauwerksabdichtung.

Von Nässe, Feuchte, Schimmel oder Wasser im Keller wollen wir erstmal gar nicht ausgehen, zumal eine Sanierung oder Trockenlegung des Kellers nicht gerade billig ist. Das heißt aber auch, dass der Keller besondere Sorgfalt bei Abdichtung oder Lufttechnik benötigt.

Fazit Keller

Trotz der vielen Vorteile die ein Keller bietet bin ich mir noch nicht sicher ob sich für uns ein Keller lohnt. Maßgeblich sind es die Kosten die mich hier ein wenig abschrecken. Mal sehen, vielleicht macht mir aber eine Hausbaufirma ein unschlagbares Angebot

Es ist ein modernes Stadthaus – ich nehme an, eine Stadtvilla – in der all die Möglichkeiten verbaut wurden die Weber Haus anbieten kann. Laut Weberhaus kann man dort alles über die verschiedenen Hausvarianten und energie-effizienten Bauweisen in Erfahrung bringen und das alles zu einem „fairen Preis – Leistungsverhältnis“

Unsere ersten Erfahrungen und Preise mit Weber Haus können Sie im Blog nachlesen. Wir werden uns aufjedenfall das Musterhaus in Königs Wusterhausen ansehen und über das Ausstellungshaus berichten.

Unser Haus soll später in etwa so aussehen: geräumige 150 Quadratmeter im Haus und ein Grundstück auf dem sich ein nutzbarer Garten bestehend aus Terrasse, schöner Rasenfläche samt einigen kleinen Bäumen, Blumen und einer Hecke befindet. Natürlich darf die Garage oder zumindest ein Carport nicht fehlen. Wenn man das zusammenrechnet, benötigt man schon eine ordentliche Grundstücksgröße. Und dabei habe ich noch nicht mal vom Naturteich gesprochen.

Berechnung Grundstücksgröße

Fangen wir aber beim Haus an. Bei unserer Größe von 150 Quadratmetern rechnen wir hier mal einfach mit 10 x 10 Metern. Aufgrund der Grenzbebauung kommen je Seite 3 Meter hinzu. Also sind wir schon bei 16 x 16 Meter. Irgendwo muss nun noch die Garage hin. Meist direkt neben bzw. vor dem Haus. Bei 2 Autos reden wir schon von mindestens 3 x 10 oder auch 5 x 5 Metern, je nach Anordnung. Sagen wir, wir ordnen die Garage teilweise vor und teilweise neben dem Haus an. Dadurch sparen wir sogar einige Meter und kommen so bisher auf eine Grundstücksgröße von ca. 20 x 20 Metern.

Wirft man nun einen Blick auf den nutzbaren Gartenanteil, so wird man sicherlich mindestens eine Tiefe von 20 Metern benötigen. Eher noch 30 Meter. Bei 20 Metern Tiefe würden wir also insgesamt ein Grundstück von 20 x 40 Metern benötigen, bei 30 Metern eine Grundstücksgröße von 20 x 50 Metern.

Zusammengerechnet bedeutet das also ein Grundstück mit einer Größe von 800 – 1.000 Quadratmeter. Je großzügiger man nun seinen Grundriss oder Garten plant, desto mehr Grundstücksfläche wird demzufolge benötigt. Ein Grundstück mit einer Größe von nur 600 Quadratmetern müsste nach dieser Rechnung entweder am Hausgrundriss, Garagenordnung oder Garten sparen.

Optimale Grundstücksgröße?

Wie ist nun die beste Größe eines Grundstücks für ein Haus? Pauschal kann man das so sicherlich nicht sagen. Wenn man sieht, dass sogar Grundstücke mit 400 Quadratmetern mit Haus und Garten bebaut werden, muss man schon hinterfragen, ob das nicht zu knapp bemessen ist. Nach unserer Rechnung würden wir mit 800 Quadratmeter gut auskommen, mit 1000 hätte man natürlich noch mehr Freiheit.

Die Größe des Grundstücks ist aber natürlich auch eine Frage des Preises. Kann man sich überhaupt ein großes Grundstück leisten? Das kann dann schnell nochmal mehrere Zehntausend Euro in den Grundstückskosten ausmachen. Bevor dadurch die gesamte Baufinanzierung gefährdet wird, sollte man lieber auf ein etwas kleineres, dafür aber günstigeres Baugrundstück setzen. Vorallem steigen bei einem großen Grundstück natürlich auch die Baunebenkosten.

Was beim Grundstückskauf sonst noch wichtig ist, habe ich in meiner Checkliste Grundstück kaufen zusammengestellt.

Schaut man sich die angebotenen Baugrundstücke im Berliner Umkreis an, so findet man sehr oft günstige Grundstücke in Schöneiche bei Berlin. Schöneiche befindet sich ein wenig nördlich vom Müggelsee und Flakensee in Erkner, sowie südlich von unseren ins Auge gefassten Grundstücken in Neuenhagen.

Schöneiche scheint somit in unseren Wunschbereich zu fallen und lockt sogar mit günstigen Grundstückskosten, allerdings haben wir uns gegen ein Grundstück in Schöneiche bei Berlin entschieden.

Schöneiche mag zwar idyllisch gelegen sein, die Infrastruktur sowie Verkehrsanbindung nach Berlin ist aber eher als mangelhaft zu bezeichnen. Es gibt zwar eine Straßenbahn-Verbindung, aber die Dauer des täglichen Arbeitsweges nach Berlin wäre uns eindeutig zu hoch. Hinzu kommt, dass wir zwar preislich günstige Grundstücke in Schöneiche gefunden haben, aber anhand unserer Grundstück Checkliste kamen diese dann doch nicht in Frage.

Wer von vornherein alle notwendigen Ausgaben beachtet, wie zum Beispiel die Kosten beim Grundstück (siehe auch Checkliste Grundstückskauf) oder auch die Baunebenkosten richtig berechnet für den sollte sich gerade jetzt im Jahr 2010 die Frage nach Haus mieten oder bauen gar nicht mehr stellen. Vielmehr sollte man überlegen, ob man ein Massivhaus oder Fertighaus bauen sollte.

Hat man die gesamte Finanzierung für den Hausbau in 2010 durchgeplant, so gilt es sich die besten Baukreditzinsen zu sichern. Schaut man sich die aktuelle Zinsentwicklung in 2010 genauer an, so fällt auf, dass diese auf einem Tiefstand ist. Das heisst, es gibt momentan günstige Konditionen bei der Baufinanzierung.

Aktuelle Zinsentwicklung, bereitgestellt durch Interhyp.

Wer zudem clever ist und sich eine Wärmepumpe einbaut, kann sogar monatlich bei den Nebenkosten, den Heizkosten sparen.

Wer also vor hat zu bauen, sollte gerade jetzt aufgrund der besten Baukreditzinsen in 2010 alles in die Wege leiten. Wer alle Kosten bedenkt, der spart sich aufjedenfall ein teure Nachfinanzierung beim Baukredit. Denn trotz der günstigen Baukreditzinsen in 2010 kann eine Nachfinanzierung eine teure Angelegenheit werden und den Traum vom Hausbau in 2010 schnell platzen lassen.

Ähnlich wie die Grundstücke in Neuenhagen gibt es auch in Hoppegarten und Birkenstein noch freie Baugrundstücke zu günstigen Preisen. Der Quadratmeterpreis schwankt so zwischen 50 und 100 Euro, sodass es akzeptable Grundstücke in Hoppegarten und Birkenstein um 50.000 Euro zu ergattern gibt.

So kam es, dass wir uns auch in Hoppegarten und Birkenstein einige freie Grundstücke sowie ein Baugrundstück mit abrissreifen Altbestand angesehen haben. Und, was soll ich sagen:
Ein Grundstück in Hoppegarten war viel zu weit weg von der Bahn, das Grundstück in Birkenstein lag direkt an der Bahn, ein anderes Baugrundstück in Hoppegarten lag gegenüber eines Hotels – irgendwas ist immer!

Ich denke wir sind weit davon ab, einem Phantom bzw. dem Traum-Grundstück hinterher zu jagen. Dennoch haben wir natürlich etwaige Vorstellungen und Anforderungen an unser Grundstück (Checkliste Grundstück kaufen), leider erreichen dies viele Baugrundstücke nicht mal ansatzweise. Klar gibt es auch in Hoppegarten und Birkenstein einige wenige Grundstücke bei denen scheinbar auf dem ersten Blick alles stimmen könnte und wo ein Kauf zu empfehlen ist, jedoch sind uns hier die Grundstückskosten dann eindeutig zu hoch. Und von unserem zuvor ausgerechneten Hausbaukosten wollen wir nicht abweichen, und eine Nachfinanzierung beim Baukredit wird auch sehr teuer.

Wir müssen also noch ein wenig die Augen weiter offen halten. Was aus unserem Bauvorhaben wird, halten wir natürlich in unserem Hausbau Blog fest.

Denkt man an Baunebenkosten, so denkt man oftmals nur an geringe Kosten neben dem eigentlichen Hausbau. Den Hauptaspekt der Kosten legt man sicherlich auf die Grundstückskosten (Checkliste Grundstück kaufen) sowie auf die eigentlichen Kosten des Hauses. Die sogenannten Kosten die rund um den Hausbau anfallen und nicht im Grundstückspreis oder Hauspreis enthalten sind werden als Baunebenkosten bezeichnet. Daran das diese Baunebenkosten aber oftmals bis zu 20% der kompletten Hausbau-Kosten ausmachen können und damit als ein wesentlicher Teil über die Baufinanzierung finanziert werden muss, denken viele Bauherren erst einmal nicht.

Baunebenkosten Checkliste

Bei der Berechnung meiner gesamten Kosten für den Hausbau habe ich mir eine Baunebenkosten Checkliste erstellt. Anhand dieser Liste habe ich berechnet in welche Höhe meine Baunebenkosten ausfallen werden. Die wichtigsten Baunebenkosten habe ich hier nun festgehalten.

Grunderwerbsteuer für Grundstückskauf

Je nach Bundesland sind zb 3,5 % (Brandenburg) oder 4,5 % (Berlin) vom Grundstückskaufpreis zu bezahlen. Wenn man das Grundstück und Haus aus einer Hand (zb von einem Bauträger kauft), so gilt die Grunderwerbssteuer auf das gesamte Objekt bestehend aus Haus und Grundstück.

Kosten für die Baugenehmigung

Abhängig vom Schwierigkeitsgrad der Bebauung fallen ca. 0,2% der gesamten Bausumme als Kosten für die Baugenehmigung an. Ein gängiger Richtwert ist hierfür 500€.

Kosten für die Vermessung

Ist ein Grundstück noch nicht vermessen oder muss der Platz des Hauses noch eingezeichnet werden entstehen Kosten für die Vermessung. Je nach Größe des Grundstücks sollten dabei rund 2.000 € eingeplant werden.

Architekt und Projekthonorare

Entschließt man sich gänzlich selbstständig mit einem Architekten sein Haus zu planen und vor allem zu bauen, so gelten in der Regel 12-15% der Baukosten als Faustregel.

Baustrom und Bauwasser

Für den Baustrom und das Bauwasser sollten zusammen 500 bis 1.000€ eingeplant werden.

Bauwesenversicherung

Die Bauwesenversicherung ist vergleichsweise günstig und schlägt mit ca. 150 bis 250€ zu Buche.

Bauherrenhaftpflicht

Die Bauherrenhaftpflicht ist eine Versicherung und wird dem Bauherren einmalig so zwischen 70 und 250€ kosten.

Erschliessungskosten

Die Erschliessungskosten eines Grundstücks können stark variieren und die gesamten Baunebenkosten leicht in die Höhe schnellen lassen. In der Regel sind die folgenden Richtwerte der Erschließungskosten für eine erste Berechnung der Baunebenkosten anzusetzen:

• Kanalisation – bis zu 5.000€
• Strom – bis zu 2.500€
• Wasseranschluss und Kanalisation (Abwasser)– ca. 4.000€
• Telefonanschluss – ca. 350€

Sollte eine Baustraße notwendig sein, kann diese sehr leicht auch einige tausend Euro kosten können.

Sonstige Baunebenkosten

Die folgenden sonstigen Baunebenkosten sind alles erste Richtwerte die ich bei Anfragen und selbständigen Recherchen ermittelt habe und mit in meine Baunebenkosten einbeziehe

• Mitgliedschaft Bauherrenschutzbund – 200€
• diverse Beratungsleistungen und Auskünfte vor Vertrag – 585€
• Baubegleitung – 1.250€
• Bodengutachten – 600€
• Notarkosten – 450€
• Grundbucheintrag – 1.200€
• Prüfstatiker – 800€

Wie man sehen kann belaufen sich die Baunebenkosten in dieser Checkliste leicht auf über 20.000€. Wenn man nun noch die notwendigen Kosten für die Aussenanlagen hinzurechnet können diese Kosten nochmals sehr schnell ansteigen.

Fazit: Baunebenkosten Checkliste

Die Baunebenkosten sind keinesweg nur Nebenkosten kleinerer Art die neben den eigentlichen Hausbaukosten entstehen. So machner Bauherr ist schon an den Baunebenkosten zufall gekommen und musste seinen Hausbau aufgeben. Durch eine korrekte und ausreicheinde Berechnung der Baunebenkosten sollte das finanzielle Risiko einer kostspieligen Nachfinanzierung des Baukredits minimiert werden können.

Bei der Suche nach einem Grundstück um Berlin haben wir besonders auf Neuenhagen einen Blick geworfen. Die Gemeinde im östlichen Berliner-Raum besticht nicht nur durch eine direkte S-Bahnanbindung (S5 nach Strausberg) sondern bietet auch einen angenehmen kleinstädtischen Charakter. In Neuenhagen wohnen ca. 18.000 Einwohner und finden eine ziemlich gute Infrastruktur vor. Neben diversen Supermärkten und kleinen Geschäften gibt es in Neuenhagen vor allem auch diverse Kindergärten sowie Schulen für sämtliche Altersgruppen.

In Neuenhagen gibt es zwar vereinzelte Baugebiete in denen die Häuser eng an eng gebaut wurden, aber es gibt auch eine sehr große Anzahl an gewachsenen Wohngegenden in denen es noch ab und an herrliche frei Grundstück gibt.

Grundstücke in Neuenhagen

Bei der Suche nach einem freien Grundstück in Neuenhagen haben uns die großen Internetportale sowie einige lokale Makler geholfen. Als Resultat gab es eine Liste von 6 Baugrundstücken die wir uns anschauen wollen. Betrachtet man die Kosten für diese (und auch andere) Grundstücke, so ergibt sich eine Quadratmeterpreis in Neuenhagen von ca. 60 – 100 Euro. Maßgeblich sind natürlich auch hier die Lage und Erschliessung des Grundstücks.

Bewaffnet mit unserer Checkliste Grundstück kaufen werden wir uns nun auf den Weg nach Neuenhagen machen und die Grundstücke begutachten.

Drückt die Daumen, vielleicht ist ein passendes und günstiges Grundstück in Neuenhagen dabei.