Gründe für Nachfinanzierung beim Hausbau

Wenn nun plötzlich das Geld nicht reicht, oder die Hausbau-Kosten in 2012 höher als erwartet ausfallen, sollte man sich zu allererst fragen, wie dass passieren kann. Gab es Fehler in der Kalkulation oder in der Finanz-Planung? Wurde die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital geplant? Hat man sich total verschätzt? Treten unvorhersehbare Probleme oder ungeplante Ausgaben auf?

Nachfinanzierung der Baufinanzierung?

Falls diese oder ähnliche Gründe eine Nachfinanzierung beim Hausbau notwendig machen, sollte man zu allererst auf die Zusatz-Kosten achten. Eine Erhöhung der Baufinanzierung bedeutet natürlich auch, dass die anschliessenden Zinsen und Raten steigen werden, und bei einer scheinbar sowieso schon knapp kalkulierten Finanzierung kann das den Bauherren später bei der Abzahlung des Kredit in Schwierigkeiten bringen. Nicht selten soll es deshalb auch vorkommen, dass Banken und Sparkassen eine Nachfinanzierung abgelehnen.

Nachfinanzierung beim Hausbau durch Eigenkapital vermeiden

Um ein solides Finanzkonzept auf die Beine zu stellen, ist neben der Baufinanzierung der Eigenkapital-Anteil wichtig. Als goldene Regel sollte mind. 20-30% der Kosten aus der eigenen Tasche bezahlt werden können. Auch ist eine Bargeld-Reserve in Höhe von 10% der gesamten Hausbau-Kosten sinnvoll – diese sollte dann jedoch nicht bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden, sonst wird sie ja mit einberechnet und dient kaum mehr als Puffer für ungeplante Ausgaben.

Tipps um die Nachfinanzierung zu vermeiden

Wer die Hinweise zur Eigenkapitalregelung zwar kennt, sich aber schlichtweg nicht leisten kann, für den sind ggf. nachfolgende Tipps interessant.

• Eigenkapital – Puffer und Reserven einplanen

Sowohl einen kleinen Eigenkapitalanteil auf versteckten Konten oder in vorhandenen Aktien bewusst nicht verplanen. Wenn es eng auf eng kommt, hat man so noch eine Stille Reserve vorhanden.

• Kosten höher Kalkulieren

Rechnen Sie sich vorher alle möglichen Kosten zusammen. Denken Sie an alle Kosten rum ums Grundstück (Kaufpreis, Makler, Notar, Bescheide etc – Tipp: Checkliste Grundstück kaufen), an alle Baunebenkosten (u.a. Erschliessungskosten wie Wasser, Gas und Strom) aber auch an die mögliche Doppelbelastung durch Miete und Bereitstellungszinsen.

• “Pauschale“ Positionen in der Baufinanzierung

Wir haben uns in unserer Hausfinanzierung über die Bank noch eine große Pauschale für die Aussenanlagen kalkulieren lassen. Zum jetzigen Zeitpunkt wissen wir noch nicht was wir wie im Garten machen wollen, zur Not ließe sich ein großer Teil des Geldes aber auch für den Hausbau nutzen (dazu passend unser Baufinanzierungsbericht über die ING Diba).

• Mehrkosten durch Bemusterung vermeiden

Klassischer Kostentreiber im Eigenheim sind die höheren Kosten durch die Bemusterung. Hier mal ein Hunderter, hier mal zweitausend Euro – das läppert sich und schon ist man sehr schnell über seinem Budget. Entweder klare Grenzen ziehen, oder aber wie wir es gemacht haben, uns im Hausbau-Angebot direkt Positionen für Mehrkosten freigelassen, die wir später quasi frei zur Verfügung haben. Somit steigt zwar die Summe der Baufinanzierung, wir haben aber wieder etwas mehr Sicherheit gegenüber einer drohenden Nachfinanzierung gewonnen, weil wir diverse Kostentreiber schon integriert haben. Exemplarisch einige Positionen die wir direkt höher geplant haben: Fenster und Türen, Badezimmer-Ausstattung, Treppe, Fliesen, Parkett und Laminat sowie die gesamte Elektro-Ausstattung.

• Nicht alles auf einmal

Nicht notwendige Dinge kann man auch gut nach hinten schieben. So z.b. die Gartengestaltung, die neue Couch, den Carport oder Garage, den Brunnenbau etc. Vielleicht können Sie auch noch rechtzeitig an der ein oder anderen Stelle den Ausstattungsstandard und somit die Hausbau-Kosten pro Quadratmeter nach unten drücken. Von Überlegungen wie einer komplexen Haus Steuerung sollten Sie demnach auch gleich mal die Finger lassen.

Nachfinanzierung bei Verwandten

Hört sich vielleicht doof an, aber manchmal ist es sehr ratsam, sich die Nachfinanzierung über einen privaten Kredit von Verwandten (Oma oder Eltern) zu borgen. Gerade wenn es sich bei der benötigten Finanzierungslücke nur um wenige Tausend Euro handelt oder wenn ein bald fällig werdender Bausparvertrag oder ähnliches bald zuteilungsreif wird, es aber nur noch eine kurze Zeit zu überbrücken gibt.

Das waren unsere Tipps, wir hoffen sie zahlen sich zumindest für uns aus und wir benötigen keine Nachfinanzierung für unser Haus. Haben Sie noch weitere Hinweise und Möglichkeiten wie man sich das nachfinanzieren sparen kann? Hinterlassen Sie uns einen Kommentar!

Das letzte Jahr war für die Zinsentwicklung äußerst positiv. Ende des Jahres kurz vor dem Jahreswechsel 2012 waren die Zinsen für Baugeld auf einem Rekord-Tiefstand. Der Zinssatz war günstig wie nie weshalb die Berechnung der Baufinanzierung auch in 2012 spannend bleibt und mit den richtigen Finanzierungs-Tipps und Tricks lässt sich bares Geld sparen.

Zinsentwicklung für Baugeld in 2012

Hört man sich am Markt der Baufinanzierung um, oder schaut was die Experten der einzelnen Banken und Baufinanzierungs-Vergleiche so sagen, so werden die niedrigen Zinsen für Baukredite auch in 2012 erstmal bestehen bleiben. Die Schuldenkrise sowie die Aktivitäten der Europäischen Zentralbank haben bisher dafür gesorgt, dass die Zinsen sich so niedrig wie noch nie entwickelt haben.

Wer den Hausbau in 2012 plant, sollte sich daher sputen und die günstige Zinsentwicklung ausnutzen und auf möglichst langfristige Baukredite von mindestens 10 oder besser 15 oder 20 Jahre festschreiben. Somit lassen sich diverse Kosten und Zinsrückzahlungen sparen. Auch die Einbindung von günstigen KfW-Krediten sollte dabei beachtet werden

Baukredit 2012 – Anschlussfinanzierung?

Auch für eine anstehende Anschlussfinanzierung sind die aktuellen Zinsen der Baufinanzierung natürlich äußert positiv. Bauherren sollten daher prüfen wie sie ihre bestehenden Baufinanzierungs-Kredite durch neue, günstige Konditionen ablösen können.

Baufinanzierung 2012

Meine Erfahrungen haben gezeigt, das ein Vergleich der Baufinanzierung oftmals lohnt. Hier können Sie das direkt beim größten Online-Vergleich der Interhyp testen. Geben Sie einfach Ihre Werte ein und checken die aktuellen Zinsen.

Oder einfach Baufinanzierung selbst berechnen

Die Interhyp bietet auf ihrer Webseite http://www.interhyp.de/ einen Baufinanzierungs-Rechner an. Damit kann man im groben schon mal die monatlichen Raten, Belastungen und Zinsen hochrechnen. Ich habe das im nachhinein auch nochmal gemacht, und die Werte des Rechners haben sich kaum von denen im Beratunsgesspräch unterschieden.

Zinsen die heute fällig wurden: 79,95 Euro

Unser Einfamilienhaus samt Grundstück wollen wir über die ING-Diba finanzieren lassen. Die Beantragung läuft dabei über einen unabhängigen Baufinanzierungs-Berater der mit uns alle notwendigen Dokumente ausfüllt und den Baufinanzierungs-Antrag bei der Bank einreicht. Für die Vermittlung bekommt der Berater eine Provision von der Bank – das hat aber auf die Kosten unserer Finanzierung keinerlei Einfluss.

Abschluss Baufinanzierung fürs Eigenheim

Zur Beantragung der Baufi hatten wir einen Termin bei unserem Berater vereinbart. Wir gingen davon aus, dass wir den kompletten Vertrag direkt ausfüllen können um ein wenig später die Gewissheit und Bestätigung der Bank zu bekommen.

Ganz so schnell geht es dann aber doch nicht. Man kann nämlich (zumindest bei der Ing-Diba) die Baufinanzierung nicht direkt abschliessen. Man stellt zuerst einen Antrag auf ein Angebot – dieses wird dann innerhalb von 7 Werktagen von der Bank geprüft und bearbeitet. Anschliessend erstellt die Bank quasi ein Angebot und lässt einem dies zukommen. Erst mit der Unterschrift unter dieses Angebot wird der Vertrag der Baufinanzierung gültig. Hierbei wird einem natürlich noch das obligatorische 14-tägige Rücktrittsrecht eingeräumt.

Notwendige Unterlagen für die Baufinanzierung

Um den ersten Baufinanzierungs-Antrag zu stellen, galt es nun einige Unterlagen und Angaben bereit zu halten. Das waren:
-je Antragssteller die letzten drei Gehaltsnachweise
-Kontoauszug auf dem das Eigenkapital ersichtlich wird
-Berechnung Wohnfläche und umbauter Raum
-Haus-Bauvertrag (natürlich unterschrieben)
-Kostenaufstellung nach Baukosten, Baunebenkosten, Erschliessungskosten
-Vertrag oder Exposé des Grundstücks welches mitfinanziert werden soll
-Grundbuch des Grundstücks

Darüber hinaus sind dann noch folgende Angaben notwendig: Personalien und Anschriften, Angabe Haus-Bewirtschaftungskosten, Auskunft zu bestehenden Krediten, Darlehen oder Vermögensanteilen.

Und zu guter letzt natürlich noch die Genehmigung bzw. Einwilligung der Schufa-Abfrage.

Da meine Frau und ich zusammen das Haus bauen, versteht es sich von selbst, dass die Baufinanzierung auf uns beide läuft! Der Bauvertrag natürlich ebenfalls, schliesslich ist es ein Familien-Gemeinschaftsprojekt.

Nachdem wir nun den Antrag gestellt haben, hoffen wir doch sehr bald grünes Licht zubekommen um alle weiteren Schritte (zum Beispiel Grundstückskauf und Bauantrag) einläuten zu können. Unsere ING DiBa Baufinanzierung-Erfahrungen werden wir weiterhin berichten.

Das wichtigste beim Hausbau ist die Baufinanzierung. Mit ihr steht und fällt nicht nur das Eigenheim, sondern die Finanzierung beeinflusst in der Regel auch die Haushaltskasse der kommenden Jahrzehnte. Umso wichtiger ist es im Vorfeld, hier alle Konditionen, Preise und Vertragsklauseln genau zu kennen.

Mit Erfahrungen zur ING DiBa

Bevor wir den Hausbau ganz konkret angingen, war uns klar, dass wir unser geplantes Einfamilienhaus über eine Bank oder Sparkasse finanzieren lassen müssen. Nach mehreren Beratungsgesprächen (u.a. Deutsche Bank und Interhyp) wurde uns nicht nur langsam klar, wie solche eine Haus-Baufinanzierung in etwa auszusehen hatte, wir hatten auch Erfahrungen im Vergleich von aktuellen Baugeld-Zinsen und Konditionen.

Nach mehreren Angeboten, online genutzten Zinsrechnern und unzählig gelesenen Baufinanzierungs-Erfahrungsberichten sind wir schlussendlich bei der ING DiBa gelandet. Zwar nicht direkt, denn wir werden die Baufi über einen freien und unabhängigen regionalen Berater abschliessen, der dann von der ING Diba eine Provision bekommt. Für uns hat das den Vorteil, dass wir stets einen konkreten Ansprechpartner haben der uns helfen kann.

Noch haben wir keinen Baufinanzierungs-Vertrag mit der Ing Diba unterzeichnet, aber unsere bisherigen Erfahrungen in Kombination mit günstigen Zinsen und den guten Konditionen stimmen uns sehr positiv. Dazu zählt auch der sehr informative Internetauftritt der ING-Diba auf dem alle Zinsen und Konditionen gut einsehbar sind. Da kennen wir mittlerweile ganze andere Banken, bei denen man erstmal eine halbe Ewigkeit suchen muss, bevor man feststellt, dass man erst ein persönliches Gespräch vereinbaren muss, um deren Konditionen zu erfahren.

ING DiBa – günstige Zinsen und Konditionen?

Was hat nun aber den Ausschlag für die Ing Diba Baufinanzierung gegeben? Natürlich waren das zum einen die überaus günstigen Zinsen. Online werden standardmäßig die Zinsen für 5, 10 oder 15 Jahren Laufzeit ausgegeben. Zum anderen läuft aktuell noch eine Aktion die 0,1% Zinsrabatt beim Einfamilien-Haus Neubau bietet. Des Weiteren bietet die Baufinanzierung der Ing Diba aktuell noch mal eine Zinsersparnis von 0,4% auf das KfW-Darlehen.

Einen Zins-Aufschlag verlangt die Diba allerdings, wenn die Finanzierung über 50% der Gesamt-Kosten liegt. Das ist natürlich nur verständlich, denn das Risiko wächst dabei für die Bank erheblich. Wer nach diesem Aufschlag allerdings mal die effektiven Zinsen mit anderen Banken vergleicht, wird trotzdem feststellen, dass die Ing Diba oftmals günstiger ist (zumindest nach unseren Erfahrungen).

Weitere Konditionen sind, dass es keine Bereitstellungszinsen innerhalb der ersten 6 Monate gibt. Die Tilgung (und damit die Raten) kann von 1% bis 10% in 0,25%-Schritten individuell vereinbart werden und auch innerhalb der Vertragslaufzeit zweimal kostenfrei geändert werden. Zudem sind jährliche Sondertilgungen in Höhe von 5% der Darlehenssumme pro Jahr möglich.

Nach unseren Erfahrungen ist die Baufinanzierung der Ing Diba zudem sehr transparent, das erkennt man nicht nur an der bereits online einsehbaren Preisliste für etwaige Änderungen am und im Vertrag. Da verhalten sich andere Banken und Sparkassen wesentlich sperriger und unübersichtlicher gegenüber ihren Kunden.

ING DiBa Baufinanzierung – ein Erfahrungsbericht

Auch wenn wir den Baufinanzierungsvertrag mit der Ing Diba noch nicht final abgeschlossen haben, so haben wir dennoch bereits erste Erfahrungen gesammelt die uns sehr positiv stimmen. In unserem Hausbau Blog werden Sie natürlich weiterhin erfahren, wie sich die Finanzierung gestaltet und abschliessend auch einen kompletten Baufinanzierungsbericht zur Ing Diba Baufinanzierung lesen können.

Wer diesen Blog hier ab und an liest, wird mitbekommen haben, dass wir schon seit einiger Zeit unser Einfamilienhaus mit Budig Baubetreuung in Neuenhagen planen. Bisher waren wir noch in der Planungsphase und haben diverse Änderungen am Grundriss und Ausstattung vorgenommen. So allmählich befinden wir uns auf der Zielgeraden und sollten umgehend das fertige Bauangebot vorliegen haben.

Niedrige Zinsen = günstige Baufinanzierung

Die Finalisierung unseres Angebots kann, momentan betrachtet, kaum günstiger als jetzt fallen: Die Zinsen der Baufinanzierung sind günstig wie nie. Daher freuen wir uns, in der nächsten Woche zusammen mit unserem lokalen Baufinanzierer die Anfrage an die Bank komplett einzureichen.

Wie tief fallen die Zinsen?

Andererseits können wir uns aber auch in ein oder zwei Monaten ärgern, weil die Baukredite dann vielleicht noch mal günstiger geworden sind? Vielleicht steigen sie aber auch – und wir haben genau zum richtigen Zeitpunkt ja gesagt!?

Wer weiß das schon….

Die KfW – die Kreditanstalt für Wiederaufbau – bietet diverse Programme für den privaten Neubau eines Hauses die sich Bauherren ganz genau anschauen sollten. Die Kredite der KfW kann man beim Hausbau wunderbar mit in die Baufinanzierung hineinrechnen und durch die günstigen Zinsen und Konditionen bares Geld sparen.

KfW Kredit: Programme, Zinsen & Konditionen

Für unseren Neubau eines privaten Einfamilienhaus zur eigenen Nutzung bieten sich folgende Kfw Programme an:

Programmnummer 153 – Energieeffizient bauen

Für einen Zins ab 2.68 % gibt es folgenden KfW-Kredit zur Baufinanzierung:
Bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit plus Tilgungszuschuss für den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses 70, 55, 40 oder Passivhauses. Tilgungszuschuss: bis zu 10 % der Kreditsumme, je nach erreichtem KfW-Effizienzhaus-Niveau.

Programmnummer 270 & 274 – Erneuerbare Energien

Für einen Zins ab 2.47 % gibt es folgenden KfW-Kredit zur Baufinanzierung:
Für Photovoltaikanlagen, Anlagen zur Stromerzeugung, kleine Anlagen zur Wärmeerzeugung und zur kombinierten Strom- und Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien – bis zu 10 Mio. Euro Kredit.

Programmnummer 124 – KfW – Wohneigentumsprogramm

Für einen Zins ab 3,24 % gibt es folgenden KfW-Kredit zur Baufinanzierung:
Bis zu 75.000 Euro, maximal 30 % der Kosten für den Kauf oder Bau Ihrer Traumimmobilie. Voraussetzung: Sie nutzen Ihr Wohneigentum später selbst.

Für Sanierung oder Hauskauf gibt es hier noch viele weitere Kfw-Programme in der Übersicht.

KfW-Kredit beim Hausbau nutzen?

Das Kfw-Programm 124 werden wir mindestens erreichen. Nur wissen wir hier noch nicht, ob wir es auch nutzen werden, weil wir ggf. damit nicht unbedingt günstiger bei wegkommen (Thema Bereitstellungszinsen). Bei den Programmen rund um die erneuerbaren Energien sind wir uns noch nicht ganz schlüssig, ob wir solche innovative Techniken einsetzen werden und beim Energie effizient bauen Programm müssen wir mit unserem Hausbauer zusammen schauen, in wie weit wir welche Effizienzhaus-Klassen erreichen.

Zusätzlich zur Baufinanzierung?

Es lohnt sich fast immer, ein Teil der Baufinanzierung durch einen Kfw-Kredit abzudecken, um sich die günstigen Zinsraten zu sichern. Zudem wäre es wohl im Fall einer privaten Insolvenz für den Hauptkreditgeber (der Bank) der Baufinanzierung nicht ganz so leicht, da es mit der KfW noch eine zweite Bank gibt die Forderungen stellt.

Wir haben mit ihm einen ersten Termin vereinbart und hoffen, dass er uns mit all seiner Erfahrung bei unserer Baufinanzierung helfen kann. Ohne ihn zu kennen, scheint der Vorteil zu sein, dass wir einen lokalen Ansprechpartner vor Ort haben der alles für uns regelt und den Kontakt und Schriftverkehr mit den Banken managt.

Hat jemand schon Erfahrungen mit Herrn Zumkowski? Wir werden hier jedenfalls berichten.

Forward Darlehen Vergleich

Um herauszufinden ob diese Finanzierungsform aktuell sinnvoll ist und welcher Anbieter die besten Konditionen bietet, sollte ein Forward Darlehen Vergleich durch einen unabhängigen Experten
angefordert werden.

Das Forward Darlehen ist ein spezielles Immobiliendarlehen, welches sich von den Eigenschaften
und Besonderheiten her vor allem dadurch von einem “gewöhnlichen” Hypothekendarlehen
unterscheidet, dass dieser Kredit in der Gegenwart abgeschlossen wird, die eigentliche Laufzeit und
Auszahlung des Darlehens jedoch in der Zukunft liegt.

Mittels dieses Darlehens haben Kreditnehmer demnach die Möglichkeit, sich mitunter sehr günstige
Hypothekenzinsen für die Zukunft sichern zu können, selbst wenn noch Monate oder auch bis zu
drei Jahre bis zur Fälligkeit der bisherigen Zinsvereinbarung vergehen sollten. Die Zinssicherheit ist
demnach der große Vorteil, den der Kreditnehmer mit dem Forward Darlehen nutzen kann.
Allerdings muss natürlich erwähnt werden, dass diese Zinssicherheit ihren Preis hat, denn im
aktuellen Vergleich mit anderen Immobilienkrediten ist das Forward Darlehen stets etwas teurer,
was mit dem Zinsaufschlag als
Kostenfaktor zu tun hat. Und zwar kann man davon ausgehen, dass
die erwähnte Zinssicherheit mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,30 bis 0,50 Prozent (je nach Bank)
verbunden sein wird. Wichtig ist es zu wissen, dass die Nutzung dieser Darlehensform nicht immer
sinnvoll ist, sondern nur in bestimmten Situationen.

Das Forward Darlehen ist immer dann sehr gut geeignet, wenn mit recht großer Wahrscheinlichkeit
davon auszugehen ist, dass die Zinsen für Immobilienkredite ansteigen werden. Dieser Anstieg
sollte bis zu dem Zeitpunkt, an dem die bisherige Zinsfestschreibung ausläuft, mindestens vom
Zinssatz her so hoch sein, dass der Anstieg größer als der beim Forward Darlehen gezahlte
Zinsaufschlag ist. Denn nur unter dieser Voraussetzung hätte sich die Nutzung finanziell auch
gelohnt. Aktuell (Mai 2011) ist zum Beispiel eine solche Situation, in der man von weiter
steigenden Zinsen ausgeht und insofern das Forward Darlehen eine sinnvolle Variante der
Anschlussfinanzierung sein würde.

Ich selbst habe 2 verschiedene Bausparverträge bei der BHW – dem Baufinanzierer der Postbank. Einen ca. 7 Jahre alten Vertrag mit einer kleinen Summe, den ich während meines Studiums abgeschlossen habe, sowie einen ca. 3 Jahre alten etwas größeren Bausparvertrag, den ich nach dem Studium mit der ersten Festanstellung abgeschlossen habe.

Ist der Bausparvertrag noch sinnvoll?

Für mich stellt sich mittlerweile aber die Frage, wie sinnvoll das ganze für mich ist? Schau ich mir die aktuellen Zinsen meines Guthabens an, so sind diese quasi nicht nennenswert, hier würde Tagesgeld eine deutlich bessere Rendite bringen.

Ein Blick auf den angeblich so günstigen Kredit nach Ende des Bausparvertrages ist auch nicht wirklich lohnenswert. Im aktuellen Zinsvergleich mit einer Baufinanzierung schneidet der Bausparvertrag deutlich schlechter ab, sprich, ich müsste später höhere Zinsen tilgen.

Durch die festgeschriebene Laufzeit meines Sparvertrages bin ich zudem an die starren Fristen gebunden und man kann das Geld nur unter Gewinn-Verlusten vorher bekommen, bzw. den Bausparvertrag auflösen, was nicht wirklich lohnt.

Was also machen wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist und man trotzdem bauen möchte? Ich zumindest lasse ihn einfach weiter laufen, mit der Gewissheit, ein kleines Polster zu haben. Wenn es hart auf hart kommt, wird er halt aufgelöst. Ansonsten sehe ich das ganze wie ein kleines Sparkonto an, das ich in ein paar Jahren ausgezahlt bekomme und dann für Anschaffungen im Haus und Garten nutzen kann.

Allerdings ist auch eins für mich sicher, einen neuen Bausparvertrag schliesse ich nicht mehr ab. Wer das ganze ein wenig anders sieht wie ich, kann sich gerne über Infos zur Fördermöglichkeiten auf Bausparvertrag.org informieren.